[转帖]打击房价泡沫 先要戳破“只涨不跌论”

西门吹蜡烛

    6月北京新房价格上涨20%，而在之前上涨趋势“疯狂”的深圳，政府又开始了对房地产领域的“严打”，深圳市政府召开全市房地产市场秩序专项整治工作会议，出台了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》，从而拉开了又一轮房地产市场秩序专项整治的序幕。此次整治的范围是全面依法查处房地产开发企业、中介机构及其从业人员的违法违规行为，重点便是严厉打击哄抬房价，据称12家企业被吊销执照。

    在“房价一路看涨”理论中，最核心的一点是“需求旺盛”。需求论最基本的一个准则就是，市场供应的商品数量远远低于市场所需求的商品数量，巨大的数量差造成价格的不断攀升。可现实是，在北京等经济发达城市，商品房的空置率并没有大幅度下降，房子多的是，只是现行的价格让很多人买不起而已。

    我们现在所说的“房子(供应量)很紧张，房价老在涨”其实是源于一个朴素的判断。在中国目前明显的二元化发展结构中，城乡差距、东西差距以及中小城市与经济发达大城市的差距都在拉大，大城市是外来人口、资金的净流入地。这种差距鸿沟造成了房价的冷热不均现象，经济发达的大城市的房价如同一直行驶在高速公路上，增长幅度很大。而中小城市的房价长期维持在一个较低水平，不仅基数低，增速也低。究其原因，大城市的大量流动人口往往是一个城市房屋需求大军的生力部队，他们对租房和购房市场来说都是一张白纸，最容易描绘灿烂的钱景。同时，经济发达的大城市居民收入较高，物价水平也是水涨船高，再像中小城市居民一样把钱存在银行里，就等于拿“负利率”，这迫使他们寻求投资渠道。在目前股票市场持续震荡、国债供应数量有限的情形下，投资房产就成了没有选择的选择。流动人口的新需求加上当地居民的投资需求，使得房屋需求增加了。

    可是，目前不少大城市出现的房租增速大大落后于房价增速的现象以及政府不断出台抑制房价的举措都在证明，如果大城市的房价永远呈现上涨趋势，那么商品房的投资者上涨比例也会紧跟，这和投资股票同理。一个精明的投资者会卖掉自己的房子转而去租房，从中赚取差价。或者，他用这笔钱再投资，购买更多的商品房待售。这两种情形最终都会殊途同归：如果大部分投资者卖掉房屋而去租房，购房者数量就会越来越少，楼市的投资者发现找不到下家了；如果大部分上家卖掉房屋后再投资，他又变成了一个下家，继续加入循环交易。此时的房子不再是供人居住的实在砖瓦，而成为一种类似股票的虚拟商品、纸上资产，永远处于交易状态。

    任何一个市场，最终会达到需求基本相当的平衡线，投机行为比例会逐步减少。从中国发展的大视野来看，城乡差距、东西差距以及中小城市与经济发达大城市的差距终有一天会缩小，拥挤的外来人口会回流到经济兴起的其他城市，资本也会从一个门槛不断抬高的市场转移到一个更容易进入的新兴市场。温州“炒房团”西下二级城市就是一个活例。

    “击鼓传花”的游戏终将停止，到那时，一部分参与者将会重新把房子回归居住本位。那时的房价不是暴跌，而不过是回归真正的价值定位而已。