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从业数年来，虽然操作了大约300万方的销售面积，但私下认为，目前房地产业和其他竞争更为激烈的行业相比，其营销观念和技术还相当粗放。无论是在营销创新还是运作手法上。房地产营销大部分依旧处于就产品销售产品的阶段，而日益竞争激烈的消费品却早已取得了营销上的彻底革命。 麦道全程营销顾问机构认为：造成目前房地产营销困顿的主要原因之一在于：房地产营销从来都是销售产品的传统思路，目前，必须从五个方面，着手进行房地产营销革命！ 革命之一：从“满足需求”升华到“满足愿景”； 对于大宗产品来说，“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当我口渴的时候，我产生“想喝水或饮料”的需求，这一行为是低涉入度、低风险的，我喝过以后几乎马上就忘却了。但当我购房置业的时候，在这一行为发生的前期，我心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，我想到我将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景；从小的方面来说，我在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想翩翩……总之，我有了一整套“需求愿景”，它外延既广，内涵也特别丰富。在我的想象里，房地产营销必然是一种“人文化营销”，它改变人的生活方式，影响家庭结构和亲情关系，其改造和更新生活的力量是任何其他商品难以匹敌的。
革命之二：从价格竞争调整为价值竞争 “价格”一直是目前房地产业最敏感的问题。在某些时候，它是无法逾越的瓶颈；在另外一些时候，它又是最本质的卖点。在后台，价格表现为资源的角逐或者品牌魔方的持续多年的高难动作。但我认为，从顾客的观点来看，“购房者实际支付的价值”比“价格”更为“坚硬”。打一个简单的比方，你和太太去吃肯德基，假定你们吃了完全相同的一个套餐，从“价格”来说，你们的支出完全相等，但从“成本”来看，情况就不一样了。如果你抽烟，那么你在肯德基不能抽烟的痛苦就应该计入“成本”，也就是说，你和太太吃了同样的东西，但你的成本支出更大；再假如你又是特别喜欢吃肯德基的，再假如像你这样的人数量上很多，那么肯德基就完全有必要开展外卖业务。 也就是说，无论从那一块着手来指定房地产价格，能够切实满足客户的价值需求，从而让其感觉到物超所值，而不仅仅是价格上的优惠或者打价格战，可以让客户真正切切的感觉到价值的最大化，从而实现房地产营销的价值革命。 当然，也有人说，这是附加值革命，我不否认。譬如最近兴起的复合地产，其实就是附加值—价值革命的一种叫法，做的虽然不够出色，但足够让传统的开发商震惊了，也同时掏尽了置业者的心理预期，让项目发展商赚的满盆金矿。
革命之三：从“置业客户”蜕变为“价值创造者” 其实，对于像住宅这样高风险的大宗产品来说，现在房地产业界所谓的“置业客户”其实都是“消费者”的概念，也就是说，从骨子里来讲，所有的传统的房地产营销代理机构和开发商，还认为买房子的人仅仅是为了满足住的需求，所以，称他们为“置业客户”。但目前，房地产所承载的，已经是一个人的一辈子，如果还停留在“置业客户”的角度上，怪不得许多房地产项目都要死翘翘。 喜欢“置业客户”这一词的传统开发商和代理商心中，隐含着一种不可告人的卖方的优越感和主导力量，而“价值创造者”代表的是个别的人、个别的“需求愿景”。简言之，“价值创造者”要求得到比“置业客户”更多的尊重，更个性化的服务。可以预计的是，新一代的房地产市场化程度会越来越高，个人购房的比例也会上升到极限，只有在价值创造者观念确立的前提下，一对一营销也才成其为可能。
革命之四：从“传播”到“沟通” 传统房地产开发商的一员大将是“推广传播机构”，它有一种自说自话的本质，而当这种本质需要以大量的广告投入作为支撑的时候，“传播”在商业上就变成了一种不道德的东西。当然，“传播”在刚刚过去的那个世纪还是造成了许多商业奇迹，用销售额的20-50%狂轰烂炸市场，的确启动了我们这个古老国度的消费欲，有些不像话的产品一年也做出了几个亿的销售额。传播得逞的另一个前提条件是“信息不对称”，在谈判桌的两边，通常是商家握有底牌，而消费者茫无所知，消费者被烟幕弹击中，一种类似于“摇头丸”的功效于是便发生了。从理论上说，20世纪美国人发明的“定位理论”也是传播不道德的根源，定位理论强调，商品的实际属性并不重要，关键是受众的心理感受。我这样的理论在“消费者意识进一步抬头”以后必然受到更严峻的挑战，消费者需要有更多的“知情权”。这对于房地产行业来讲，由于是大宗交易，所以，只要拿出销售额的5%，就可以摆平一个城市，但这样的负担，无疑都要送到项目的成本里面。 而“沟通”则可喜得多，沟通首先给人一种“平等”的感觉，消费者除了手持货币选票的权力以外还有了“话语权力”；其次，它要求“反馈”，它不是自言自语，而是“对话”。在媒体上看到上海购房者需要接触40次以上才能最终决定购买的时候，麦道全程营销顾问机构认为：“沟通”已是新一代房地产开发商及代理商营销的不二法门。 对于房地产行业来说，沟通意味着空中媒体广告的削弱，DM广告、售楼中心接洽、展览展示、以及会所功能的加强。当你在新一代房地产营销过程中收到更多素昧平生的请柬、价值不菲的刻有你名字的礼品以及更多的不速之客登门造访的时候，你不应感到惊奇。可以肯定的是，在商家眼里，你已经不是一个淹没在人群中忽隐忽现的消费者，而是一个清晰可感的具有个性的“价值创造者”了。
革命之五：从“物业管理”到“物业服务” “物业管理”一直是传统房地产开发商的有一捞钱利器，不仅总给人一种被“约束”而不是被“服务”的感觉，而且暗含了更多的霸王约束。而在其他行业中，和物业管理同等意义的词眼，在其他行业一律称之为“售后服务”，为什么单单房地产行业有如此“另类”的称呼。也许名称并不重要，那就看看实际情况吧。物业管理可能是房地产行业投诉的一个焦点，物业管理目前能做的也只能是打一个响亮的招牌，在年关将近时，在楼梯入口处贴几张警方提示而已。
或许，以上的五点革命，很多人都认为这不过是概念的转换。但对新一次的房地产项目浪潮来临的时候，我们连廉价的概念都不愿意革新的话，还有什么，我们才能够做的更好。 现在给大家透漏一个小小的秘密：有的人问道麦道全程营销顾问机构为何能在短期内解决尾盘的问题时，我们实际上就利用了以上五点的革命来解决问题。包括目前在一个月内回款达6000万的尾盘项目。 相信随着大家把以上五点革命执行到位后，我们将在新一轮的房地产开发和营销中赢得更多的价值创造者。谢谢 | 
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