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正略钧策房地产咨询中心
刘喆 房地产在过去的几年间一直以暴利的行业形象出现在世人面前，并成为国内的投资、投机热点。。但是，随着国家一系列政策的颁布，房地产市场的热度在逐渐的下降，在刚刚过去的06年“炒股”已经重新成了人们投资、投机的宠儿。就在股市当红的时候，作为地产业龙头的万科（000002）于2007年1月17日特地就一项国家政策发布了公告，而当时的背景是市场上多只房地产股因为此项政策而大幅跳水。这个引起巨大反响的政策就是于2007年2月1日正式实施德由国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。 笔者认为《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式标志了房地产进入了“后暴利”时代。这个时代的特征是：房地产业的利润对比其他行业依旧处于较高的水平，但是像几年前可以整个行业一起赚“easy money”的时代已经一去不复返了，在未来的一段时间房地产将进入考验市场内各个公司的内功的时代。用一个比喻的说法，以前的房地产业就像一间只是虚掩着门的宝库，只要能推开那扇门，就可以在宝库内肆意的获得回报；而现在的房地产业则是加了多把锁的宝库，进入的时候不再那么简单，当然一旦得其法进入，回报还是很可观的。下面，笔者将逐一介绍房地产“后暴利”时代的一些特点。 笔者认为房地产行业利润的来源将发生逐步的转变。在业内，土地价值的增值是公认的房地产利润的最大来源，也是本次《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的着力之处。而因为采取累进制度按增值额逐级递增征收土地增值税，一些拿地时间较早，地价便宜，而房地产销售价格较高的开发商可能受到致命的打击。长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的
开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40%以上的项目才需缴纳土地增
值税，毛利率低于40%的项目是免税的”；“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。 这么，在未来的时间里，房地产行业的利润来源将由所谓的物质原料随时间推移的自然上涨带来的价值变动（主要以地价为主）转变成由开发商投入的无形原料凝固于其产品上的那部分价值。也就是说，在未来的一段时间，房地产业将面临着如何将自身的软实力凝聚到自己的产品中去的问题。例如京郊的某些大盘，虽然所处的位置并非什么黄金宝地，但是开发商成功的在其所有土地内构筑了足够的价值增幅，从而可以卖出15000+的单价。开发商这些多出来的利润，更多的是其投入的各种无形能力的体现，如良好的设计、较为优秀的工程质量以及高水平的项目管理等等。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的颁布与实施，无疑是对房地产企业的又一次洗牌。如果不进行预先计提，土地增值税清算，收税额度如此高的土地增值税对任何一家房地产企业资金链都将是巨大的考验。大部分开发商资金都是滚动投入。当年顺驰中国控股有限公司
的资金调度情况被形容为“3个锅盖去盖10口锅”，类似的情况是房地产行业资金模式的一种极端。但大部分开发商即使资金实力再雄厚，也不太可能为10口锅
备足10个锅盖，资金永远是在流动中产生足够的效益。但是，如果我们关注万科的公告，发现万科明确表示其披露的2006年度净利润较上年度增长50-65%的预期将不受影响。这固然有《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》更多的是进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化的原因。但万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素无疑是更为重要的原因。 笔者认为，实力雄厚的规模较大的开发公司，可以借助于其多项目开发的优势，在高效管理的前提下有效地抵御房地产市场的各项风险。对于较小规模的房地产开发公司，则需要找准并强调自身的比较优势，进行“不对称竞争”。万科强调其可复制产品，以工厂化的生产模式来开发产品；万达则采用主力商家固定，以主力商家的强大实力分摊开发风险的模式来开发大型的商业项目。从上面的例子可以看出，对于大型房地产公司来说，目前的较为可行的做法是充分发挥“大”的好处，强调规模效益，甚至在一定程度上可以牺牲灵活性。笔者之所以这么说，是因为目前房地层企业的管理水平要达到GE为代表的先进跨国企业还有一段距离，目前应当将精力放在如何发挥各项目的协同效应上，如果不切实际的要求灵活运作，最后得结果很有可能就是自乱阵脚。同样，对于其他的小型房地产公司，则可以发挥自身的比较优势，以更加灵活的手段贴近细分市场，以做精品项目的心态，将自身独特的能力凝固到自身的项目中去。 在以上的文章中，笔者由《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》简要的定义并说明了一下房地产“后暴利”时代的一些特征。可以明确的是，房地产的暴利依然存在，但是要获取这些利润需要房地产企业提供更多的附加价值，当市场更加成熟以后，房地产市场将正式进入“非暴利”时代。 ·北京正略钧策企业管理咨询有限公司创办于1992年11月11日,是中国成立时间最长、规模最大的本土管理咨询公司之一。
·2005年7月1日之前，正略钧策管理咨询原名新华信管理咨询。
·截止到2007年4月1日，正略钧策管理咨询共有268名专职咨询顾问和研究人员。
·获得亚洲开发银行（Asian Development Bank）和世界银行（World Bank）的正式咨询资格。
·多名合伙人和高级经理拥有中国证监会认可的上市公司独立董事资格。 作为合作伙伴，正略钧策给家人提供自行出版的专业管理书籍、优质研讨课程以及对外无发表过的专家原创，创始人及总裁赵民也在家园足迹开通博客（http://zhaomin.folo.cn），正略钧策也通过家园传统栏目“知识风暴”为家人陆续带来管理方面的最新见解，并通过此栏目，特派咨询专家针对每期主题与家人进行交流。家人可多多回帖，多多提问交流。特别声明：“知识风暴”专题任何文章未经家园及作者允许，赢利性媒体不得擅自转载。
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