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经济观察报 周涛 深圳报道 自2003年以来华侨城集团就盛传将推进整体上市，时过4年，华侨城整体上市依旧雾里看花。而4年间，国内资本市场已发生了巨大变化，华侨城集团的资产规模、业务门类亦在全面扩张和变线中。 据记者了解，华侨城整体上市不可能在短期内毕其功于一役，但事实上，华侨城整体上市正在以深圳华侨城控股股份公司(000069，以下简称华控公司)为基础平台稳步潜行，而未融入华控公司的酒店资产可能将单独上市。 逐步注入的资产 华控公司的运营模式及其在华侨城集团的战略地位正在转变，而华侨城整体上市事宜中的实质性举动——将资产注入华控公司的行动已在逐步推进。 6月28日，华控公司副总裁姚军表示：目前华控公司正在全力推进三个转变，一是由投资控股型企业向投资控股与经营型企业转变；由单纯的实业投资公司向实业投资与资本运作并重的公司转变；由单一主题公园旅游产品开发向以主题公园为主的多元化旅游产品的发展模式转变。 姚军此番话的背景在于华控公司在股改中的承诺：华侨城集团计划在华侨城A( 39.80,-0.20,-0.50%)完成股权分置改革后，通过华侨城A这一资本运作平台，积极推进华侨城集团的主营业务整合上市工作。事实上，华侨城整体上市已经进入了实质性阶段——华侨城集团体系内的众多资产已逐步并入华控公司。 在此背景下，华控公司的转型显然与其自身公司特性相关，也与当前实施的新会计制度有关。 华控公司1997年首发上市时是以持有深圳锦绣中华、深圳世界之窗两大主题景区分别49%、29%的股份为基础的旅游类上市公司。1998年后，华控公司控股创立了深圳欢乐谷旅游发展有限公司。由于主题景区的投资回收周期长，华侨城旅游业务收入在2000年以后才渐入佳境。而多年以来，华控公司以参股华侨城集团下属的华侨城房地产开发公司及其地产项目，不断获得巨额投资收益，从而开创了以旅游+地产的独特商业模式。 时至今日，华控公司仅持有深圳世界之窗、锦绣中华各49%的股权，另外的主营业务收入主要来自于深圳欢乐谷。在2006年以前，根据当时的会计准则，尽管华控公司仅持有深圳世界之窗、锦绣中华49%的股权，但因对二者拥有实际的控制与运营权，华控公司一直将二者的营业收入按持股比例并入上市公司。 而根据2007年实施的新会计制度，华控公司将不能再把深圳世界之窗、锦绣中华的主营收入并入，旅游产业方面华控公司的主营收入可能下降。 但是自去年以来，华控公司逐步将华侨城集团旗下的几块核心资产装入上市公司之中，这一过程事实上就是华侨城集团依托华控公司整体上市的相关步骤。 根据华控公司2006年年报披露，华控公司的主营业务收入增长172%，增加主要原因是2006年7月北京华侨城开始营运，当期实现了旅游和房地产销售收入，其中，仅房地产销售收入就达到9.5亿，占2006年全年华控公司主营业务收入的53%，而在2006年以前，华控公司的主营业务收入中，没有一分钱来自于房地产销售收入。 在2006年年报中，华控公司表示：报告期内公司主营业务发生了重大变化，公司的主营业务由原来的旅游收入为主，变为旅游和房地产收入并重的格局。 华侨城集团内部人士表示，北京世纪华侨城实业公司系华控公司、北京世纪城房地产开发公司、北京南磨房旅游公司、深圳华侨城房地产公司四家投资创立，其中华控公司持股29.28%，同属华侨城集团的深圳华侨城房地产公司持股27.03%，而华控公司受托管理华侨城地产在其中的股权，合计持股达到56.31%，因此在合并报表时，北京华侨城的销售收入被并入到华控公司。 以华侨城集团内部关联公司之间的股权托管、调配，北京华侨城的旅游、房地产业务顺利置入华控公司之中。此举更成为其他华侨城项目资产运营的依照模式。 在备受外界关注的华侨城集团的资产中，按地域划分，主要是五个“华侨城”：深圳华侨城、深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城。每个“华侨城”占地数平方公里，涵盖主题景区、游乐园、房地产开发、酒店等核心资产。 在北京华侨城并入华控公司之后，依照同一模式，深圳东部华侨城、上海华侨城也已并入华控公司。 华侨城集团一位内部人士表示，在上海华侨城中，华控公司持股40%，华侨城房地产持股35%，依照北京华侨城相同的方式，华控公司受托管理华侨城房地产所持股权，合计持股达75%。深圳东部华侨城也因华控公司持有及受托管理共50%股份，同样并入华控公司之中。 事实上，到目前为止，在上述五大“华侨城”中，除成都华侨城尚未并入华控公司之外，其余都已并入华控公司。随着这几块核心资产注入华控公司，华侨城整体上市已在路上。 据华侨城集团内部人士透露，在北京华侨城之后，深圳东部华侨城亦将在今年实现旅游、地产收入，尚处于建设中的上海华侨城则可能在2008年实现相关销售收入。 酒店或将单独上市 由于华侨城集团旗下公司都采取交叉持股的模式，华侨城集团产业除了以地域划分的上述五个“华侨城”之外，华侨城集团资产按业务门类亦可划分为五大部分，即华控公司、华侨城房地产公司、华侨城酒店集团、香港华侨城、康佳集团。 其中，香港华侨城、康佳集团虽为华侨城集团控股或为其第一大股东，这两部分资产与华侨城整体上市可能并无多大关联。香港华侨城则是华侨城控股子公司，其核心资产为华力控股(3366HK)，是一家瓦楞纸包装企业，已于2005年11月在香港上市。 而华侨城房地产公司在前述五大“华侨城”中皆有参股，另外，华控公司亦参股华侨城房地产的一些项目公司，如2006年华控公司参股华侨城房地产的波托菲诺项目，获得约1.16亿投资收益。 华侨城房地产目前还有相当数量的地产业务独立于华控公司，除了华侨城房地产最终的走向将决定华侨城整体上市的深度之外，最值得关注的是华侨城酒店资产的运作。据知情人士透露，华侨城酒店资产或将在近两年单独上市。 迄今为止，华侨城酒店集团旗下拥有三家高档酒店，包括超五星级华侨城洲际大酒店、五星级华侨城威尼斯大酒店、四星级华侨城海景奥斯廷酒店，另外在全国8个城市拥有16家直营的经济型酒店城市客栈。 华侨城酒店管理公司董事长刘平春表示，华侨城酒店业务发展经历了三个阶段，最初是作为华侨城集团旅游产业的配套，随着酒店数量增加，华侨城酒店业务进入产业化发展阶段，现在则已进入以品牌运作为基础，输出酒店管理的阶段。 据了解，上述威尼斯酒店、华侨城洲际酒店由国际酒店集团洲际集团输出管理。而华侨城酒店集团在2005年成立了华侨城国际酒店管理公司，专事酒店业务管理输出，上述的海景奥斯廷酒店即由其管理。另外，今年6月，华侨城国际酒店管理公司还托管了新开业位于深圳东部华侨城的五星级茵特拉根华侨城大酒店。 华侨城酒店集团方面表示，计划5年内以委托管理的方式，在全国管理6-8家高星级酒店，同时还将通过建立直营店和加盟店的方式，快速扩大经济型酒店的规模，在全国建立40家城市客栈连锁酒店。 值得关注的是，华侨城酒店集团目前仍归属在华控公司体系之外，这部分资产未来是单独上市，还是以其他形式注入华控公司，将是一大看点。 华控公司的运营模式及其在华侨城集团的战略地位正在转变，而华侨城整体上市事宜中的实质性举动——将资产注入华控公司的行动已在逐步推进
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