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4．3 沈阳未来酒店发展情况
目前沈阳主要有五个开发区：浑南高新技术开发区、经济技术开发区、金融商贸
开发区、农业技术开发区和棋盘山开发区，这五个区还在不停的吸引外资进入，同
时每年还有2-3 个大型展会要举办，故在未来的3-5 年后对酒店的需求将大量增加。
实力雄厚的投资商热衷于投资五星级酒店，是基于看好沈阳的经济发展，看好物
业升值和商务市场前景。作为一个国际性的现代化大都市，近年来沈阳酒店业发展
一直与城市定位不相称。沈阳是一个商业发展很快的城市，如果有比较多的酒店
开业，市场还是能够承受的。像上海在几年前还没有那么多的高星级酒店，但后来
开业了，越来越多的商业活动也就开始聚集在上海了。沈阳现在也一样。如果有很
多的高星级酒店开业的话，慢慢地，很多商业活动也会到沈阳展开。
沈阳市旅游局表示，未来5 年内沈阳五星级酒店将增至20 家。最近政府也正在规
划建设几家高星级酒店，都在进行招商中。目前沈阳已经有皇朝万豪、丽都喜来登、
假日洲际、凯宾斯基、黎明国际5 家五星级酒店。
根据数据显示，一个城市五星级酒店的入住率如果长期达到80%—90% 之间，以
及每年超出接待能力的天数超过全年的10%， 就说明这个城市的五星级酒店数量
明显欠缺。目前沈阳的5 家五星级酒店虽然还达不到这个标准,但从目前的几家五
星级酒店经营状况分析，沈阳的消费市场仍旧还有很大的潜力，加之近年来会展业
以及其他产业的不断发展，五星级酒店的入住率也肯定会逐年攀升。
2003 年——2005 年沈阳市旅游业主要指标情况
项目计量单位
2003
年
比上年
增加%
比90
年增加
%
2004
年
比上
年增
加%
比90
年增加
%
2005
年
比上年
增加%
比90 年
增加%
十五
期间
合计
1、接待国内外旅游者总
人数
万人次2272.4 6.3% 2845.3 25.2% -100.0%
其中：国内旅游者总人数万人次2254.0 6.6% 2818.0 25.0% -100.0%
海外旅游者总人数万人次18.4 -22.7% 338.1% 27.3 48.4% 550.0% -100.0% -100.0% 69.5
2、旅游业总收入亿元人民币144.6 0.3% 181.3 25.4% -100.0%
其中：国内旅游收入亿元人民币135.5 2.0% 169.4 25.0% -100.0%
外汇旅游收入亿美元1.11 -19.0% 593.8% 1.43 28.8% 793.8% -100.0% -100.0% 3.97
3、旅游业总收入相当于
全市GDP 的比例
% 9.0% -12.4% 9.5% 5.7% -100.0%
4、全市GDP 亿元人民币1603 14.5% 1900.7 18.6% -100.0%
我们预计未来沈阳增加的国际性五星级酒店的客房数将以平均每家400 间/套房为基数。根
据沈阳市旅游局的规划，预计到2007 年底沈阳市的国际性五星级酒店将增至10-11 家，总
客房数预计将达到4500 间/套房。按照2003-2005 年的沈阳市的国内外商务客源市场的增长
趋势，预计到2007 年底，沈阳市接待国内外旅游者总人数将达到3700 万人次。
4．4 结论
酒店必须提高品牌效应，根据市场划分，加大吸引国内外商务及观光客源：
1） 酒店应以日本、韩国、美国、俄罗斯和国内高档商务及观光客为主，以港
澳台、东南亚市场为辅。
2） 加大拓展北京、大连、上海、广州等地的国内外商务客源市场，努力争取
商务会议市场,逐步提高酒店持久的商务宾客接待能力。
“豪生”品牌的确立，将会为酒店带来新的客源市场：“豪生”中央订房系统、“豪
生”母公司的众多战略伙伴，如可口可乐公司，GE, Carrie 等众多大型跨国公司
均在国内设立了分公司，这些潜在的商务、会议、奖励旅游市场将会是新的增长点。 5. 设施建议
我们将评估项目业主为拟建酒店所建议的市场定位，并从项目市场定位、市场可行
性和竞争市场各设施进行分析的基础上，为客房、餐饮、娱乐和其他设施的数量、
面积和容量提供建议，以迎合或者适应项目的市场定位和目标市场的需求。
5． 1 市场定位
酒店的市场定位是指本酒店为了使自己的产品和服务在公众和目标市场消费者的
心目中占据明确的、独特的、深受欢迎的地位，而作出的一系列相关政策，从而
使完成后的酒店产品和服务在市场上确定适当的地位。
酒店的市场定位一般要经过以下五项的讨论才能下最后的结论：
1． 酒店形象定位
指的是本酒店将以何种形象面对目标市场，为消费者提供产品和服务，并确定酒店
的档次和星级。
酒店以五星级标准设置，根据沈阳市场，我们完全可以将酒店规划成为一家沈阳
中心城区的集商务、会议、高品质旅游散客、团队为一体的超豪华酒店。
2．消费族群定位
酒店行业的消费族群，一般分为以下四种：
1） 商务和会议消费群，（其消费特征如下）：
a. 价格不是其最大的考虑因素。
b. 因其业务繁忙，通常停留天数较短。
c. 餐饮、娱乐、会议、通讯等设施要求较高。
2) 观光旅游消费群，（ 其消费特征如下）：
a. 对价格较敏感。
b. 每次停留天数较长，但次数比商务客少。
c. 餐饮、娱乐等要求较低。
3) 度假消费群, （其消费特征如下）：
a. 对价格较敏感。
b. 停留天数较长，但次数少。
c. 对餐饮、娱乐、健身、理疗等设施要求较高。
4）探亲访友消费群, （其消费特征如下）：
a. 对价格较敏感。
b. 停留天数较长，但次数少。
c. 餐饮娱乐等要求较低。 根据酒店的特征，目标消费族群各自所占客源的百分比应达到如下标准：
商务散客：45-55%
商务会议团体：25-35%
国际旅游散客：10-20%
国际旅游团队： 5-10%
探亲访友：＜3%
3．服务标准定位
酒店服务标准一般由酒店员工的服务态度，语言能力和专业水平来衡量，以下是本
酒店对这三项标准的定位要求：
1） 服务态度
酒店须提供对客人诚恳的、热心的、谦恭的和关怀的服务，对待任何客人
必须一视同仁。
2） 语言能力
酒店所有与宾客有接触的员工都必须能以普通话和英语与宾客交流。电话
接待员除了普通话以外必须能以英语及日语进行交谈。
3） 专业水平
酒店的员工对自身的工作要有一定的专业认知，豪生为此将提供其专有的
培训课程， 让每一位酒店员工都能熟练掌握各自岗位工作程序和技能并使
之达到标准，认识到团队合作精神的重要性， 使员工们的服务达到国际一
流的专业水平。
5．2 客房
客房
客房数量为550 间/套左右。而此客房建议数是沈阳现有五星级酒店总客房数的约
32％，理由如下，
一座超大型规模的综合五星级酒店实际展示给公众和市场的是一个城中城的概念。
能够有效地定位自己，成为这一处于竞争极其激烈的市场中具有唯一性的高档酒
店，成为市场上的价格领袖。
－超大型高档酒店能够在客源市场中更有选择性，在旺季时，既能从容地对应高端
客源市场挑剔的眼光，又能在淡季时抢占二线酒店市场，以旅游团队和本地消费来
保证酒店客房率。 －此等规模的酒店能轻松自如地同时接待几个大型会议、会展，不至于捉襟见肘。
－如果多于这个房间数量，那在今后酒店经营中将会面临巨大压力。尤其在淡季，
在酒店收入大幅下降的同时也意味着成本的上涨。如此，酒店的既定收入目标难以
完成，业主收益也会受到较大损害。
客房面积和构成
至于客房面积，我们建议标准房的平均面积为38 平米左右，高于市场的平均水平，
理由如下：
－我们所获取的过去五年中国开业的酒店数据，以及我们对中国酒店市场的观察，
揭示一个明显的趋势，就是酒店的客房面积在不断扩大，在商务、会议型酒店市场，
这以趋势尤其突出。
－由于酒店主要定位会议和商务市场，客房设计和面积应尽量充满商务与轻松相结
合的氛围。
－拟建项目酒店的地块面积充足，能够保证拟建项目获取充分的空间面积。
－这种规模的客房设置能够满足国内旅游客源以及会议客源对双床房间的大量需
求，所以建议双床房间应该占到所有客房的55％ 左右，大床房间应该占到所有客房
的45%。
酒店大楼客房分配
酒店要做到经营商务和会议两大客源效益最大化，必须在酒店大楼内部严格区分这
两大客源的客房区域。建议酒店的行政楼层可设置六层，其中有半层为行政楼酒廊，
可用于行政楼层客人享用早餐或其他活动，行政楼层的客房总数将占酒店总客房数
得35%， 远远高于市场商务楼客房的平均数量。而且85% 左右的大床房将被安排在
商务楼层，以符合商务客人对此的大量需求。进入商务楼层必须用商务房卡才能进
入，最大限度的保护商务客人的安全和隐私。独立的入住登记区域和独立咖啡厅。
其他配套设施应尽量精致舒适。 5．3 会议设施
由于会议市场将成为拟建酒店的主要客源组成部分，因此，我们认为会议设施应
该成为拟建酒店的一项重要设施。而且这个会议设施不论从规模功能到配备设施
都应该建成在整个沈阳市是顶尖的。所有会议室的视听设备都是装备精良，都配有
电脑接口，可直接与电脑连接工作。会议设施应具备召开电话会议和电视会议的功
能。大多数会议室都应该配有吊顶式的多媒体投影仪和双投影屏幕，此外，还应该
装备“听众应答系统”， 可以让每一个与会者迅速对会议中提出的问题进行作答。
尽管这些设施属于酒店一个明显的配套设施，但会议设施不应该给酒店为商务客人
营造的氛围造成负面影响。因此，会议设施应该集中在低楼层区域，远离商务楼层
客人和酒店其他公共设施，尽量设置独立入口以及专用服务通道。
综上所述，具体会议室配备建议如下：
拟建酒店推荐会议设施：
———————————————————————————————————
数量可容纳人数
———————————————————————————————————
宴会厅（可分为3 个）1 800
会议厅（各种面积）4 100
董事会议厅2 40
———————————————————————————————————
合计7 1280
———————————————————————————————————
另外，宴会厅还应配备单独，隐蔽，直通的送餐通道，餐具储藏室应和宴会厅在同
一层。最后，酒店也需要设立包括礼宾服务在内的一站式会议服务中心。
5．4 餐饮设施
有特色的餐饮不论身处何地都将迎来源源不断的食客。我们建议，酒店应配备一
个咖啡厅，备有200 个零散座位，可用于酒店客人享用早餐，早餐内容为国际式自
助餐。一个高档鲍翅的中餐厅，备有8 间豪华包房及50 个零散座位，专营极品鲍
翅、地道粤菜等。主要吸引本地高消费族群和高级政府接待。另外，应配备一个中
高档集辽菜和川菜为主的中餐厅，备有15 间包房及80 个零散座位。此间餐厅的特
色可用最正宗的川菜和地道的辽菜作为其鲜明的特色。根据我们的市场调查结果，
沈阳市的现有五星级酒店以日式、法式西餐为主，但很少有极为正宗的美式牛排， 所以我们认为酒店应该还要配备一个美式精品扒房，备有1 间包房及35 个零散座
位，这将是一个很好的卖点。
5．5 娱乐休闲设施
我们认为，拟建酒店最大的潜在优势是配套了各种各样的休闲娱乐设施，不仅能
满足本酒店会议客源对于会后娱乐设施的大量需求，而且能够支持酒店并为酒店带
来许多额外的客源，使整体项目能真正做到商务、会议和休闲的综合大型酒店。这
些设施包括：
商务中心，大型桑拿SPA， 拥有先进设施的健身房，室内游泳池，棋牌室，美容沙
龙等。
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