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辽宁省沈阳市
拟沈阳国际酒店项目
市场可行性研究
中国辽宁省沈阳市
2005 年11 月 目录
1． 介绍
1．1 研究范围
1．2 主要假设
2． 辽宁省沈阳市
2．1
2．2
2．3
2．4
2．5
2．6
3． 地点分析
3．1
3．2
3．3
3．4
地理位置
经济环境
沈阳市旅游业基本情况
气候
季节性对旅游的影响
机场
地理位置
地貌地形
交通便利程度
项目地点优劣势总结
4．
4．1
4．2
4．3
4．4
5． 设施建议
5．1
5．2
5．3
5．4
5．5
相关酒店市场概览
研究方法
沈阳整体酒店市场
沈阳未来酒店发展情况
结论
市场定位
客房
会议设施
餐饮设施
娱乐休闲设施 沈阳国际酒店项目
市场可行性研究报告
中国辽宁沈阳
2005 年11 月
豪生国际酒店集团（中国）
李俊－区域销售经理
审核：平晓吉－区域销售总监
1． 介绍
受沈阳国际酒店有限公司委托，豪生国际酒店集团 (中国) 为其位于中
国辽宁省沈阳市的拟建酒店项目进行市场可行性研究。
1．1 研究范围
此份报告范围主要包括：
－视察拟建项目地点，来往该处的交通便利程度，可见度和景观，周围需求
客源及其他可能影响项目市场营销的因素进行的评估；
－拟建酒店项目所处的竞争市场中各需求市场的容量和特性分析；
－确定可能对拟建酒店项目构成不同程度竞争的现有及拟建的设施；
－分析现有具备竞争力及/或可与比较的竞争对手及各自的业绩表现；
－基于对到访旅客历史和预期增长分析，工业，经济和投资发展趋势分析，
预测这一市场中需求的未来增长趋势；
1．2 主要假设
我们的研究成果、结论及建议主要基于下列主要假设： 宏观环境
－未来讲不会出现对中国尤其是对辽宁沈阳的整体信心构成重大影响因而
损害商业活动、到访旅客及国内旅游的政治、行政事件发生；
－重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可
靠的水平提供，以维持最终使用者的满意水平；
－目前来往辽宁沈阳的交通系统将继续保持并获得持续改善，以实现该项目
的交通往来便利要求；
－中国尤其是辽宁沈阳的主要贸易、投资和旅客来源地区的经济在将来不会
经历重大和持续的衰退；
拟建酒店项目
－拟建酒店项目将达到国际水准并由享有盛誉的专业化国际管理公司：豪生
国际酒店集团（中国）管理；
－酒店项目将进入管理公司的国际预定和市场推广系统
－酒店项目的硬件设施将实现品质一流，以合乎其形象及最终使用者的期
望；同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划；
－未来将加入的竞争者与本报告中的预计将不会存在重大差异；
2． 辽宁省沈阳市
2．1 地理位置
沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，是辽宁省省会，也是中
国重要的工业基地和历史文化名城。
沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于东经122°25' 至123°48' ，北纬
41°11' 至43°2' 之间，她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。沈阳东
西长115 公里， 南北长205 公里。沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。沈阳现辖
的一市九区三县，总面积12，980 平方公里，总人口667 万，其中，市镇人口568 万。沈阳地区矿产资源丰富，已发现有煤、石油、天然气、铁等有益矿藏21 种，
产地500 多处，探明储量的矿种有7 种，产地42 处，能源矿产资源储量位于辽宁
之首。
2． 2 经济环境
从全球看，沈阳地处东北亚地区中心地带，与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等
国家邻近。从全国看，沈阳地处东北经济区与包括由辽宁、河北、山东、山西、内
蒙古五省区和北京、天津两市构成的环渤海经济区的结合部。
从辽宁看，在沈阳周围还聚集着钢铁之城鞍山、煤炭之城抚顺、化纤之城辽阳、煤
铁之城本溪、粮煤之城铁岭、构成了以沈阳为中心的经济联系特别紧密，市场容量
相当巨大，发展前途十分广阔的辽宁中部城市群体。沈阳这种优越的地理位置，决
定了她在东北亚经济圈的发展，环渤海经济区的开发和辽宁中部城市群的开放中，
具有举足轻重的地位。
沈阳是老工业基地，工业基础雄厚。工业门类齐全，达140 多个，工业企业达5800
多家，是东北地区的最大的物资集散地和贸易金融中心。
2．3 辽宁市旅游业基本情况 2.31 交通
交通运输、邮政业和信息传输业交通运输业平稳发展，综合运输能力不断提高。2004
年，全市公路总长度5569 公里，其中高速公路239.2 公里；航线开通实现新进展，
到2004 年末，沈阳与国际12 个城市、国内43 个城市（地区）实现通航，成为东
北地区开通国际航线最多的城市，民航运输起降达到3.16 万架次。2004 年全市货
运总量14999 万吨，全市客运总量6544 万人次。
2.32 客源分析
2004 年1－7 月累计，沈阳市接待入境旅游者374512 人次，比上年同期增长74.7
％, 比2002 年同期增长17.5％ 。其中接待外国旅游者302672 人次，比上年同期增
长77.5％,比2002 年同期增长20.7％； 接待香港同胞34293 人次，比上年同期增长
56.2％,比2002 年同期增长23.5％； 接待澳门同胞2347 人次，比上年同期增长51.8
％,比2002 年同期增长66.4％；接待台湾同胞19035 人次，比上年同期增长61.3％，
比2002 年同期下降16.5 ％。
前十位的旅游客源国（地区）是：
国家（地区）接待人数（人次）同比增长％（比2002 年）
日本 97237 11.4
韩国 73227 25.1
台湾 39035 -16.5
香港 34293 23.5
俄罗斯 21664 33.8
美国 14494 17.8
德国9410 103.3
新加坡7476 -0.9
印度6029 276.1
马来西亚5638 9.7
国内旅游
2004 年辽宁省接待国内旅游人数8090 万人次，比去年相比增长28.4%； 与计划相
比增长4.6% ；国内旅游收入524 亿元，比上年增长28.6％ ，比计划增长7.6% 。 2004 年各市接待国内旅游人数单位:万人次
人数人数（过夜）比重% 人数（一日游）比重%
全省8090.4 5643.0 69.7 2447.4 30.3
沈阳2818.0 1572.5 55.8 1245.6 44.2
大连1600.0 1249.6 78.1 350.4 21.9
鞍山690.1 533.5 77.3 156.7 22.7
抚顺248.1 172.4 69.5 75.7 30.5
本溪420.1 366.3 87.2 53.8 12.8
丹东586.0 412.00 70.3 174.0 29.7
锦州328.1 228.7 69.7 99.4 30.3
营口231.1 173.4 75.0 57.8 25.0
阜新85.1 67.6 79.4 17.5 20.6
辽阳214.1 163.3 76.3 50.7 23.7
盘锦197.5 137.1 69.4 60.5 30.6
铁岭142.0 133.1 93.7 9.0 6.3
朝阳130.1 115.7 88.9 14.4 11.1
葫芦岛400.0 318.0 79.5 82.0 20.5
沈阳、大连两个接待人数超过千万人次的国内旅游大市，在全省占有重要份额，其
接待量是有些中小城市的11 倍以上；从总体看，辽宁省国内旅游发展势头良好。
全国上半年累计，入境旅游人数为5830.99 万人次，比上年同期增长13.38% 。其
中：外国人962.08 万人次， 增长28.78%； 香港同胞3391.83 万人次，增长5.58%；
澳门同胞1275.76 万人次，增长25.88% ；台湾同胞201.32 万人次，增长18.65% 。
全国上半年累计，各洲入境旅游外国人数与上年同期相比均有较大幅度增加。16
个主要客源国都实现增长且同比增幅达到两位数，其中，自5 月份以来，由于日本
来华人数比上年同期持续下降，韩国累计来华人数已经超过日本，成为我国第一大
入境客源国，这也是日本多年来首次失去我国第一主要客源国地位。具体情况是：
泰国增长41.07% ，法国增长40.81%， 马来西亚增长38.69%， 韩国增长38.54%，
澳大利亚增长37.16%，新加坡增长32.85%，德国增长32.45%，菲律宾增长26.47%， 加拿大增长25.24% ，蒙古增长21.41% ，美国增长20.76% ，英国增长20.22% ，俄
罗斯增长19.55% ，印度增长15.13%， 印尼增长14.50% ，日本增长14.27% 。
季节划分
沈阳酒店业的季节划分如下：
淡季： 12 月—2 月；6 月—8 月
旺季： 3 月—5 月； 9 月—11 月
2．4 气候
沈阳地处欧亚大陆东岸，中纬度地带，气候类型属于温带大陆性季风气候。主要特
点是：冬冷夏暖，寒冷期长；春秋短促多风；南湿北干，雨量集中；日照充足，四
季分明。年平均气温为8.1℃,冬季寒冷,平均气温-9.1℃。年降水量平均为716.6 毫
米,全市降水主要集中在夏季。6-8 月的降水量约占总降水量的62.5% 。
2．5 季节性对到访客源的影响
总体而言，寒冷的冬季和闷热的夏季是旅客到访人数最少的月份，在旅游旺季（4
月，5 月，8 月，9 月）以及秋季（9 月到11 月）， 到访游客数量比淡季时多出几
倍。其中黄金周除外。但由于沈阳是个商务、会议城市，故气候对这部分到访客
源的影响并不大。每年的9 月份开始进入商务会展高峰期，一直持续到年底。
2．6 机场
沈阳桃仙机场是国家干线机场，是东北地区的航空枢纽，其功能齐全，设施先进，
现有78 条航线连接50 个国内外城市，国际航线8 条，平均每天有55 个航班进出
港。沈阳桃仙国际机场位于沈阳市南郊，距市区18 公里，由于距鞍山、本溪、抚
顺、铁岭、辽阳、盘锦、阜新等市距离适中，并有高速公路相通，便捷的交通条
件、优越的地理位置使其成为名符其实的“八市共用机场”。 3． 地点分析
3．1 地理位置
沈阳国际酒店位于黄河大街与泰山路交叉口西南角, 金龙宾馆拆迁原址。
皇姑区曾是沈阳高档宾馆的聚集区，较早的星级宾馆如凤凰饭店、友谊宾馆等都
坐落在这里。但随着时代变迁，这个拥有73 万人口，作为省政府及省级各主要
职能机构所在地的大区，五星级宾馆却是一个空白。
将建的沈阳国际酒店完全按照五星级酒店的标准进行设计，作为商务酒店，这里
将拥有沈阳市最大的宴会厅和会议厅，有不同规格的多功能厅、各种风味的中西
餐厅、网球馆、游泳池、夜总会、商务中心、购物中心，酒店设计了不同标准的
客房，以满足不同层次
3．2 地貌地形
项目地点处于沈阳市中心，多以居民小区为主，临近市政府大楼。周边没有国际
性的五星级酒店。
3．3 交通便利程度
项目所处沈阳市市中心，城市干道黄河大街与泰山路交叉口，西南角。该项目地
到机场大约30 分钟车程，到沈阳市中心大约10 分钟车程。
3．4 项目地点优劣势总结
优势分析（Strength）
中国第五大城市，历史名城，也是东北最大的城市，战略位置十分重要
项目身处市中心，交通便利，住店客人出入相当方便。
项目地点占地面积充裕，可足够容纳各类设施并为酒店提供有力的客源支持。
与同区域内的酒店相比较，该项目硬件设施品质将会相当优秀。
由豪生国际酒店集团管理，品牌效应和国际分销网络将为该项目提高知名度、树
立良好形象和提供稳定国际客源。 劣势分析（Weakness）
诸多品牌酒店进驻，竞争激烈。
所属地区酒店已有稳定市场。
地区客源有限，需要外部市场支撑
机会（Opportunity）
酒店拟定于2007 年开业，面临奥运盛事，开门红的局面是可以想象的。
由此而引发的商务和旅游活动高峰将会持续相当的时间。
由于当地政府会务的持续发展，国内外的商务客人到访次数将稳步上升，外商投
资也会跟着持续增加，这将对酒店未来的发展有长足帮助。
威胁（THREAT）
不可预计的天灾人祸，例如最近发生的禽流感等影响旅游业的因素。
国内通货膨胀导致国内游客减少和人民币升值导致国际游客减少。
同城新建酒店增长过多，速度过快，导致竞争异常激烈，直接影响客房率和
平均房价。
4. 相关酒店市场概览
4．1 研究方法
我们调查了那些具备相似目标市场或者相似特征的酒店的经营情况，以为拟建酒
店的市场定位，房间数量设置和各配套设施作出有效的推断。作为参照基础，我
们研究了： 沈阳市的五家五星级酒店
沈阳市的三家国际四星级酒店
4．2 沈阳整体酒店市场
虽然沈阳不是旅游城市，但是在酒店销售的淡旺季上还是有明显的区分，房价的
差价一般在RMB50-100 元/间。11-3 月份为淡季出租率在35-50%，4-10 月份为旺
季出租率为60-75%，每年的7、9 月为开会高峰期。沈阳的地区差异不是十分明显，
市中心或国际管理集团的酒店销售情况稳定。由于目前国际酒店的客人多为会议团
队入住，故在酒店销售的房价上没有什么大波动，国外酒店想涨价也不能涨，存在
一定的恶性竞争，不利于酒店的发展。
目前已经开业的酒店里面五家是五星级的酒店，三家是国际品牌的四星级的酒店。
当地以商务市场客人为主，其中国内政府会展团也占有一定的比例，而旅游市场客
人相对较少。
在市中心或商业区、政务区的国际酒店销售业绩较好，平均房价相对于国内品牌
酒店也要稍高一些，但由于散客不多，国际酒店的平均房价相对来说还是偏低，五
星级酒店的平均房价也只有RMB450-600 元/间，四星级酒店的平均房价只有
RMB300-450 元/间。酒店客源也相对集中在国内客人。
在各酒店的年销售情况来看，沈阳丽都喜来登饭店是沈阳酒店业中销售额最好的
酒店，平均房价在人民币600 左右，平均入住率在65%左右。第二位是沈阳皇朝
万豪酒店，平均房价在人民币550 左右，平均入住率在63% 左右。第三位是沈阳
洲际酒店，平均房价在人民币500 左右，平均入住率在60% 左右。
沈阳市场客源分布情况
国外客源主要输入国
日本、韩国、俄罗斯、美国以及台湾和香港地区
国内客源主要输入城市
北京、黑龙江、吉林、上海和天津。 沈阳酒店市场客源类型构成
目的构成
目的
休闲、观光、度假
探亲访友
商务
会议
健康疗养
宗教朝拜
文化交流
其他目的
2003 年比重
40.6
13.9
18.0
9.4
2.5
1.6
3.6
10.4
2003 年比重
方式构成
方式 2003 年比重
单位组织 22.5
旅行社组织 6.7
个人或与亲友结伴53.4
其他方式 17.4
2004 年比重
41.4
14.5
15.4
9.7
3.8
1.2
3.8
10.2
2004 年比重
22.6
8.0
53.5
15.9
增减
0.8
0.6
-2.6
0.3
1.3
-0.4
0.2
-0.2
2004 年比重
增减
0.1
1.3
0.1-1.5
40.6
13.9
18.0
2.5
1.6
3.6
10.4
休闲、观光、度假探亲、访友
商务会议
健康疗养宗教朝拜
文化交流其他目的
9.7
3.8
商务会议
9. 4
41 .4
14 .5
15 .4
3. 8
1. 2
10. 2
休闲、观光、度假探亲、访友
健康疗养宗教朝拜
文化交流其他目的 22.5
6.7
53.4
17.4
单位组织旅行社组织
个人或亲友结伴其他方式
单位组织旅行社组织
个人或亲友结伴其他方式
22.6
8.0
53.5
15.9
2003 年比重2004 年比重
住宿地构成
四至五星级饭店一至三星级饭店宾馆旅馆招待所亲友家其他住宿设
过夜游客9.7 32.1 25.5 10.1 7.4 10.3 5.0
其中：省内7.3 34.5 28.6 10.5 5.8 8.3 5.1
外省13.1 28.8 21.2 9.4 9.5 13.1 4.9
7.3
28.6
10.5
5.8
8.3 5.1
宾馆旅馆
招待所
9.4
9.5
宾馆旅馆
招待所亲友家
34.5
四至五星级饭店一至三星级饭店
亲友家
其他住宿设施
13.1
28.8
21.2
13.1 4.9
四至五星级饭店一至三星级饭店
其他住宿设施
省内外省 下表列举各主要竞争酒店的详细情况：2005 年
酒店客房数平均客房率平均房价多功能厅及会议室餐厅
数量最大宴会厅
容纳人数
沈阳洲际酒店297 60% 500 2 350 3
沈阳皇朝万豪酒店428 63% 550 10 400 3
沈阳丽都喜来登饭店590 65% 600 2 500 3
沈阳香格里拉商贸饭店588 55% 400 9 560 3
沈阳假日酒店186 70% 350 4 40 4
沈阳凯莱大酒店289 55% 300 5 400 3 [em07][em07] | 
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