[转帖]易宪容：中国房地产最大问题是市场定位不清

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　　最推崇张五常

　　吴小曼（中国金融网主编）：您刚才向读者推荐了一些值得阅读的一些经典图书，比如《论语》、《胡适全集》，关于经济类的图书，您觉得最具阅读价值的有哪些？

　　易宪容：经济类的书很多，比如科期的《生产的制度结构》、《企业的性质》，弗里德曼的《自由选择》等，还有张五常的。张五常最好的书是《卖桔者言》，这本书既通俗又简单，他用深刻的道理、简单的话讲出来。我读这本书的时候是80年代，刚读到时心里特别震撼。它可以从一个很新的角度看我们现实生活中发生的问题，看我们身边发生的这些事。他的文章比较流行，读者比较多，也可以说是中国历史上前无者、后无古人。

　　吴小曼：张五常也是受争议比较多的一个经济学家，你偏爱他是不是与你自身的处境有关？

　　易宪容：张五常的文章不是争议这种写文章的方式，而是他的学术观点，争议是意识形态。在东方世界，他开辟了一种如何把深刻的经济学道理或者是比较难懂的经济学原理转化为民众容易理解、容易接受的形式，开辟了写这种文章的一种方式，这比较重要。

　　意识形态如果从政治角度去看，每一个人都有很多争议的地方，但这些都不重要。

 　　我把自己定义为一个公共知识分子

　　吴小曼：通常受争议比较多、受关注也就比较多。易先生也是一位备受关注和争议的经济学家，您觉得一个经济学家应该关注大众生活还是在理论和专业上做出成就？这二者有没有可以兼容的关系？

　　易宪容：其实这个东西很简单，作为知识分子，作为一个经济学家，还是作为一个企业的代言人，作为一个大学教授？都要看你自己处在哪个角色定位，如果我是一个企业的首席经济学家，我一定会从我的利益、我的角度来为我的企业服务，这些都没关系。

　　现在我们社会却有个错误的看法，认为经济学家、大学教授为企业服务是错误的。其实这没有什么错，但是你这样做要告诉社会，我是在做什么，我是在替谁服务，比如说我是海尔的经济学家，就要告诉大众我在为海尔服务，比如你是中金网的经济学家，就要告诉大家你在为中金网服务，所以你的定位是海尔，就定位在企业。但不要讲，我既是海尔的经济学家，我又是一个社会公共知识分子，又是一个大学教授，这种东西是不可取的。

　　在这种情况下，如果假定我是大学教授，我面对的是我的学生，我就教授知识，就把经济学的知识教给学生。如果我是一个公共知识分子，我就做三条：第一，要有专业的知识，这样你才能够有能力来分析问题，来对一些问题有清楚的了解；第二，要有一个基本的道德良知，看问题我们都有观点或角度，这就要求你批判事物和看事物的时候站在哪个角度，公共知识分子一定要站在社会公众利益上去思考，站在整个国家利益上来思考，这时候你看问题的时候就会站在大众角度利益之上；第三，对社会有一个批判精神，这个社会发生了什么问题，这些问题如何去思考，如何思考要告诉大家，这样才能对一些问题有比较深刻的认识与反省，并找到问题关键所在。有了这三个方面，才具备一个公共知识分子的品质。

　　吴小曼：你刚才说到了知识分子的公共责任，那么您把自己定位为一个公共知识分子还是一个经济学家？

　　易宪容：公共知识分子就包括了我们讲的三条，一定是有比较好的专业知识，否则就没有办法对这些问题去进行分析、思考，我更应该是一个公共知识分子。

　　吴小曼：现在很多经济学家被很多人所诟言的地方比较多，比如被利益集团所左右，我不知道您对这个问题怎么看？

       易宪容：我已经解释得很清楚了，它不重要。就是要把自己定位清楚，如果他是政府官员就站在政府角度发表意见，如果他作为企业的首席经济学家，他就要为企业谋利益，他代表的是企业的利益。但是关键的问题是，你不能既是公共知识分子又要为企业利益服务，又给政府服务又给大学服务，不要把这个概念混在一起。对我们民众来讲，一定要把这个东西分清楚。举一个简单的例子，许小年现在是一个投资公司的总经理，他站在投资公司的角度来分析他的问题，代表他们的利益是没有什么错的。就是他要明确我是在这样一个企业内，我来阐述我的企业利益，只有把这个分清楚，大家把这个利益表达出来的时候，我们之间各种各样的利益就可以去博弈，然后来竞争，达到一个利益平衡。

　购买者的利益和地产商的利益永远是冲突的

　　吴小曼：你刚才谈到了不同的经济学家可以为不同的利益群体服务？代表大众利益群体的经济学家好象现在被批评的非常多，您经常受争议与这个有没有关系？

　　易宪容：我觉得没有关系。重要不重要还是大家没有把基本的东西区分开，就是说谁在批评你？因为大众是很分散的东西。大众的利益永远跟一个一个集团、企业利益是相冲突的，比如说房地产企业的利益跟我们购房民众的利益是冲突的，在这种情况下，如果我要声张绝大多数购房民众的利益的时候，房地产企业肯定是不高兴的，这没关系。我们要通过这种说明、这种解释来告诉大众，让他们来辨别我表达的这些东西到底是怎样一个观念，代表了谁的利益。我讲的房地产，如果民众了解的比较多，信息、知识增加了，购买不购买的行为决策比过去更科学了，我觉得就够了，我不能代表他们做决策，我主要是告诉大众我们社会现在发生的事情，房地产市场发生了什么。各种各样的信息在民众手中，他们就可能比较与分析，就能够根据自己的情况做出决策。

　　吴小曼：您写这方面的文章也比较多，对于房地产泡沫、对目前房地产的现状有什么看法？

　　易宪容：目前房地产的看法我写了无数的文章。对目前的房地产市场来讲，最大的问题是整个市场利益不平衡，房地产开发企业跟我们购买民众的利益不平衡。我们就要分析，这种利益不平衡在哪里？比如说我们购房民众因为高房价，一辈子买一个小小的房子，他一辈子工资加上父母一辈子的钱、全家人的钱来买一个小小的房子，你说这样房价合理不合理？肯定是不合理。这个不合理在哪里？我们就应找原因。就告诉民众不合理在哪里。我们的房地产市场为什么会发生这样的事情？我就通过这个东西一点点去解释，比如说我们现在的房地产市场要素价格非市场化，房地产的产品的交易也是市场化。这是一个什么概念呢？就是土地资金买卖不是通过有效的市场来进行，特别是土地的交易，在早一段时间，要做一个房地产企业你得有土地，土地如何来呢？要看你有没有权力，权力在哪里？权力多、权力大就获得了土地。

     买房人永远吃亏

　　吴小曼：现在不是改成招牌挂了吗？

　　易宪容：现在是有所改进，但仍然离市场较远。还有我们的资金，我们的资金现在完全是央行管制下的价格。比如说民间信贷市场的利率是12%以上，一般高的是17%、18%，但是银行管制下的利率是6.39%。这样的情况下，是什么结果呢？谁借到钱谁就获得最大利益。那么借到钱的是谁呢？为什么不是中小企业借到钱吗？为什么房地产企业能借到钱？这里就有一系列的问题。房地产产品市场化了，价格由房地产任意定，他愿意卖多高就是多高，他们不愿意卖多高就卖多高吗？关键问题是房地产市场和其他市场不是一个概念，房地产市场永远是一个分割的市场，它的产品永远是唯一性的不动产品，就是说我们现在住在一个房子里头，因为这个房子是唯一的。

　　在这样的情况下，房地产开发企业可以利用银行资金，又可以控制土地，这样会出现什么结果？利润高低就完全由他们来控制了。如果资金价格比较贵，房地产企业把房子持在手上不卖就会亏损。而他们现在是无风险，政府可以让房价稳定，价格只升不跌，还有就是我这个产品是一个垄断性产品，价格愿意卖多高就房地产企业决定。

　　为什么房地产商天天在说市场供不应求呢？就是在诱导民众去买，民众不买他们也让房地产价格上升。在这样的情况下，即使不卖一套房子价格也会升，在这样的情况下房地产市场利益能均衡吗？肯定是买的人永远吃亏。比如我们买水，大家都在商场买矿泉水，如果你这里供求关系不好，或供大于求，或者求大于供，产品或是运走或是运来。这样的话就容易把价格调整到合理，如果供不应求的时候别人就拿过来了，通过产品竞争把价格进行调整，但房地产市场不行。

　　所以房地产市场就得政府通过有效政策对它进行比较好的调整，从土地的批发、资金的价格，还有住房的规划等来调整，应该有序地限定。房地产开发企业批了一块土地，批土地的时候就告诉你，这个土地只能生产什么样的房子，如果过期了，或者改了一点点就要补交钱。但是我们现在的房地产企业干什么？潘石屹讲得很清楚，现在土地拿过来是一个西红柿，我既做菜也做水果，愿意怎么变就怎么变，这样肯定使得房地产开发追求高价产品了。

　　吴小曼：您认为现在房地产价格居高不下是因为政府的政策的问题？

　　易宪容：对。现在房价居高不下政府对房地产市场认识有两个误区，第一个误区是没有把房地产市场定义为投资品还是消费品？如房地产是投资品，房地产市场是一个投资市场，对政府来讲又要稳定房价，会出现什么样的结果？

 政府应该稳定房价

　　吴小曼：房价只能往上走？

　　易宪容：在这种情况下，房地产投资市场是一个零风险的市场，稳定房价就说明房价只涨不跌，进入这个市场零风险。零风险市场每一个投资者都会涌入这个市场。在这个市场做投资者会怎么样？我没钱就借钱过来，没有钱就用房子去抵押，一个买很多套房子。如果大家都来做投资的时候，会出现什么结果？我们房地产市场的价格就会一定会上涨，而且增加无限供给也对价格上涨没有遏制用用。因为大家都去投资，买房子，这种供给是无法满足无限投资的需求的。加上有银行的金融杠杆，零首付，我借银行的钱去投资，零风险、零成本。在这种情况下，房地产市场价格推高是必然。因此要遏制房价上涨，就得把房地产市场界定为消费品市场。房地产市场不能是投资品市场。既然是民生的政府、民生的政策，政府就是要把住房定义为消费品。

　　吴小曼：你觉得政府该怎么做？

　　易宪容：很简单，就看政府怎么做。第一，界定房地产为消费品市场，在这种情况下政府可能通过银行信贷政策及税收政策来调整，利率及数量都可以；房价是由市场价格的供求关系来决定，而不用政策来稳定。这两个问题不解决，房地产市场很难调整。还有一个问题，我们政府如果假定要把这个定义为消费品，一切政策由而出，那么房地产市场问题就很简单了。比如我对全国整个房地产市场做一个普查，看全国有多少房子，一栋房子在那里，可以查得很清楚。我们的城市居民有多少，这样就心中有数了。这样政府就可以用硬性政策归定每户的房子面积或数量了。比如有政策限定，你购买一套房子，比如物业税与利率都可以优惠，两套房子以上无论是交易还是持有，就可用物业税与利率，让你付出更高的持有成本。如韩国物业税高到50%。这样住房市场许多问题就容易解决了。