[转帖]限价房将难以抑制房价上扬

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北京终于推出了6350元每平方米的限价房，并且还要在今年内兴建300万平米的此类房产。面对政府干预房市的大动作，很多人由焦急购房变成了驻足观望，不知道，限价房的推出能否破解“房价”困境？

不过，限价房将难以抑制房价上扬。

1、限价房的价格导向

根据九部委出台的细则，限价房就是限房价、限地价的“两限”商品房。而此次推出的这种住房，政策规定将全部建成套型建筑面积 90平方米以下的住宅，销售价格也会比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。拿北京市土地储备中心推出的三块限价地中西三旗这块地来说，此地块面积大概48万平方米，在它的招标书中对限价6350元/平方米，对比周边楼盘价格，如上奥世纪目前售价为7600元，富力桃园和左邻右社为9000元，回龙观的新东城是8500。相比这些楼盘，西三旗地块6350元的均价到底如何呢？遍观网上的言论，普遍觉得这个定价太高了，对于中、低收入的人群来说，负担太重，依旧买不起。那限价房不就失去了现身的意义了？既然它并非中、低价位的住房，又何谈限价呢？

第二，如果限价房的价格是6350，那言外之意，给我们的一种导向就是，不限价的商品房就可以以此为起点大幅上涨了。因为“最低”“限价”是6350了，所以只要是普通商品房，就应该高于这个价格了。因此，这次推出的限价房，却给了房价一个很明确的定位基础，那就是高于6350。

2、商品房的土地供应

我们知道，一个城市一定时期内的土地供应量，是要受《国民经济和社会发展规划》、《城市总体规划》、《土地利用总体规划》、《近期城市建设规划》、《年度土地利用计划》和《土地年度供应计划》等众多文件的限制的。而这些文件一旦确定，就基本没有随意更改的可能了。房屋建设需要土地，300万平米的限价房建设更需要土地，而且这些房子又都需要建在不太偏远的地方。那么，在原本的土地年度供应计划中，要拿出这么多地来供应限价房用地，商品房怎么办？商品房的用地供应是不是要大幅度减少啊？当市场需要大规模提供商品房的时候，却由于土地供应限制约束了商品房的建设，这种人为导致的供不应求，反而更会造成房价的高位攀升。

3、不能买限价房的购房群体

根据规定，限价房的购买资格主要包括三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；拆迁家庭优先。标书同时明确，已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”，具体购买资格由市建委另行确定。简而言之，除去拆迁户这一特殊群体，购买对象基本是具有北京户口的中低收入家庭。那剩下的购房者怎么办？限价房购买规定之外的购房者并非都是有钱人，他们除了要去承受由于商品房供应不足而导致的高位房价之外，还要面对不能购买限价房的巨大心里落差。更为关键的是，大量来自市场的供求被挤压到有限的商品房中，巨大需求是否又会掀起房价高涨的大潮？况且，很多人在网上也提到，限价房能否真正落实到需要它的人手中，还是个问题，我也在前几天的博文《供应限价房不是关键，确定谁来买才是真的》中提到了有关内容。

4、处于两难境地的开发企业

政府一方面通过推出限价房来加大对住房市场的干预力度，一方面又不希望投入更多的资金去补贴这一政策。于是继续在限价房建设中实施招拍挂方式，期望在土地出让收益不变的情况下，可以有效地控制房价。简单来说，就是政府既不愿放弃土地收益，又想为老百姓压压房价。那只有一个结果，就是压缩开发企业的利润。而这又与开发企业追求利润的经营目标相违背。试想，如果有其它可以获取同等利润的开发机会，会有企业主动承担限价房的开发任务吗？如果这项政策要长期坚持下去的话，获取开发企业的支持将是政府面临的一大问题。或许政府应该拿出一部分专用资金来，补贴开发企业的利润缺失，既让开发企业愿意干，又要让它干得好，还要保证它拿钱少。