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能否再现商业广场的辉煌？
公司背景：H集团有限公司创建于1994年，总部位于全国百强县之一的成都S县。经过公司全体员工十多年的不懈奋斗，公司现已发展成为拥有员工240余人、下辖五家子公司，业务涉及住宅与商业地产开发、建筑安装工程、商业贸易经营、物业管理、出租车营运等多个领域的中型企业。十多年来，公司以双流为中心并逐渐向成都周边地区拓展成功开发多个地产项目：住宅楼盘、商住楼或商业地产项目等，因其地段选择较好、设计结构合理、配套设施齐备，所开发项目销售或租赁情况总是很好，特别是A大厦已成为此县标志性建筑，它与XX公园一起构成了S县城新的金融、购物、观光、文化中心。 2002年，H公司投入巨资开发建设B广场，并于2003年11月正式开业经营。本来这是一个位于黄金地段的重要商业区，理应取得丰硕的商业成果，然而开业经营三年多来，商业广场经历了起初的商家爆满，到后来的大量商家欠租及一起撤场，及至现在大量商铺空置的大起大落。这究竟是怎么回事呢？ 2002年，H公司为适应双流经济的快速发展，投入巨资开发建设B广场。B广场位于S县市中心黄金地段，与县委县府、县法院、建设银行、县建委等重要行政、金融部门对街相望，紧邻教育局、县职中，与双流标志性建筑，也是金融、购物、观光、文化中心的A和X公园相距只有大约100米，无论从哪里看，这儿都是一块绝佳的商业宝地。商业广场占地11096平方米，采用三层楼的欧式建筑，一楼层高5.9米，二、三楼层高为3.9米，总建筑面积为20750平方米，框架结构，整个建筑线条简洁、色彩明快，极具时尚特色，同时，配备垂直电梯两部，自动扶梯两部，大型地下停车场有车位160余个。商业广场分为A、B、C、D、E五个区，考虑对商家经营业态作合理布局和规划，其中一楼主要考虑以时尚购物为主，二、三楼则以休闲娱乐为主。初步计划分区分类招商，一楼A区为无烟特色名小吃类，B区为床上用品、装饰品类，C区为鞋类，D、E区为服装类，二楼A、B、C区为小家电类，D区为书城类，三楼为休闲茶饮类。最好能在B区一、二楼引进好又多超市、B区三楼引进麦当劳、B区三楼建露天儿童乐园（但这些后来都没能谈成功）。设计的初衷是要打造双流独具特色的现代、时尚的购物天堂和休闲娱乐会所。 2003年11月，H广场闪亮登场。由于其地段确属黄金口岸，设计新颖时尚，加上公司宣传到位，众商家蜂拥而至，尽管当时的商铺租金单价高达65—85元/㎡，售价也达3680—16800元/㎡（这些价格与当时S县最繁华的南昌路相当），所有商铺或租或售，开盘仅三天即告罄。只是当时并没有认真考虑入驻商家的业态分布，也没有严格进行入驻商家的品牌筛选，造成当时进驻的商家一、二层楼（三楼是后来招租的茶座）中90%都经营服装，只有不到10%的商家经营鞋、装饰品、女士内衣和箱包等，品牌更是良莠不齐，有“杉杉”、“报喜鸟”、“鳄鱼”、“雷驰”等这样的全国知名品牌，也有很多刚刚开始学做生意的无名小卒做的杂牌。不过，这些并没有影响当时商业广场经营的火热场面。也许是因为人们对新事物的好奇、也许是因为当时临近过春节大家都喜欢逛商场买新衣服、也许是受到大量商家开张的热烈气氛的吸引，不管怎样，当时的商业广场一段时间即使称不上是人山人海、摩肩接踵，也的确可以说是熙熙攘攘、热闹非凡。各商家的经营当然是一派火热景象。公司和众商家都认为，这块“黄金宝地”正在开始出产“黄金”！ 然而，热闹的景象没有持续多久。两个多月后，中国的传统佳节春节到了。看到大家都回家过节，商业广场的不少商家特别是外地的商家也关上了店门，回家过节去了。于是商业广场一下子冷清了许多。年后三、四月份，服装行业全面进入淡季，商业广场真正冷清下来了。不久就出现了商家集体要求公司降租金的情况，而公司认为商家所提供的“生意不好”的信息不真实，未予同意降租金的要求，于是雷驰等数家实力较为雄厚的品牌商家联合撤场（即在合同未到期的情况下提前解除合同停止经营、撤出商场），很多小商户相继跟着撤场。而公司认为有这么好的地段，还怕没有商家来？也没把商家的大面积撤场当成一回事。就这样，开业不到半年时间，商业广场80%的商家撤走了，余下的20%则不断抱怨租金太高，要求降租金，拒交租金或拖欠租金的问题相当严重。此间，余下的一些品牌商家因为经营困难、要求降租金不成，也都陆续撤走了，而其中不少则到邻近的步行街或临街铺面去经营了，这倒成就了这些地方的商气与人气。 针对如此情况，公司开始做一些改进工作，如在A、B区之间、B、C区之间、D、E区之间开夜市，经营小吃摊、装饰品、水果、玩具及书摊等来吸引人流量，以图解决人流量不足的问题，但活动搞了一次又一次，效果却未尽如人意。 2005年3月，公司对租金进行了一定程度地调整，A、B、D区（C区因联系租给苏宁电器是另外计算的），一楼：50-70元/㎡，E区一楼：45-55元/㎡，二楼则都调整为20-25元/㎡，三楼为13-20元/㎡，可就是这个降了的价格也没有商家愿意接受，后来出现了缴一季度租金可以做4个月或缴半年的租金可以做10个月的情况。这段时间，尽管商家入驻率在80%左右，但有品牌实力的商家都不愿意进入商业广场，而进入的多是一些小商家或初次经商者，他们抱着试一试的心态，想着：做得好就继续，做不好便转让铺面就是，还可以赚点装修费。有的商家从开业就在门上贴上“铺面转让”的字样，给其他商家和消费者留下这里的商家随时都要走人的消极印象。由于拖欠租金问题严重，公司采取了对特别严重的欠租户用链锁锁门，要求其交清租金后才允许开门经营的措施。有的被锁门的商家竟然利用晚上的时间把锁砸开，偷偷用车把商铺东西拉走而逃避租金。 2005年5月，商业广场成功引进全国著名家电经销商苏宁电器，这或多或少让一些商家看到了新希望，认为苏宁电器的进驻必然使商业广场的人气状况大为改观，许多以前在二、三楼经营的商家纷纷搬到了一楼。然而，很快事实表明，情况并非想像的那么良好。商业广场的人气没有大的改变，苏宁电器自身经营也不怎么样。公司把租金单价平均降到了22.5元/㎡，商家仍然说经营困难，要求再降租金。公司推出特殊时期政策，租金平均单价调整到17.5元/㎡，为期四个月。四个月之后，虽然其间又发生了几次商家拖欠租金的纠纷事件，但公司仍然按约定将租金恢复到了22.5元/㎡，并且，因为商业广场周边的商铺普遍租金高于商业广场，所以，公司通知所有在营商家2007年租金将涨到35元/㎡。结果，商家再次出现集体拖欠租金，还集体到公司办公区吵闹要求降租，而且商家转让铺面也更加频繁。2006年底，公司将租金平均单价调整到28-30元/㎡，商家勉强接受。 目前，商业广场一楼租金单价为30元/㎡，一楼入驻率接近100%，二楼租金单价15元/㎡，三楼租金单价10元/㎡，二、三楼空置率在50%以上。商业广场现以服装和电器经营为主要业态，茶楼、美容、台球为辅助业态。较具规模的商家主要有苏宁电器、特步（运动鞋、服装）、爱婴房（婴孩衣饰用品）、尚美家饰、米兰皮具等，实力雄厚的一流品牌商家实在太少了。 2007年以来，公司每周末都在商业广场开展一些时尚节目表演、有奖销售抽奖活动等，但仍未真正改变现状，商业广场现在的商业氛围还不浓厚，购物人气还不旺盛。 H商业广场的问题究竟在哪里？如何才能有效提升这里的人气，实现商业价值和社会价值的最大化？怎样才能重现商业广场的辉煌？ 材料一：请家里兄弟们帮忙提供下解决的思路，主要是：1，如何提升人气；2，现有的分区是否合理，怎样才能更合理地划分区域；3，怎样才能吸引商家再来（除了人气提升外还有没有别的办法）。 | 
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