于英艳
发表于 2006-5-6 21:13:23
房地产开发项目工作程序
<div class="f14 wr"> </div><div class="f14 wr"><font size="6">对房地产行业的新手会有一定的帮助,愿结交房地产行业的朋友QQ:592945345</font> </div><div class="f14 wr"> </div><div class="f14 wr">第一部分，房地产开发公司的准备工作 <br/>在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 <br/><br/>第二部分，行政审批部分 <br/>根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 <br/><br/>一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： <br/>1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 <br/>2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 <br/>3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 <br/>4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 <br/>5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 <br/>6、规划部门办理项目选址意见书。 <br/><br/>二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： <br/>1、人防办进行人防工程建设布局审查。 <br/>2、国土资源局办理土地预审。 <br/>3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 <br/>4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 <br/>5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 <br/><br/>三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： <br/>1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 <br/>2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 <br/>3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 <br/>4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 <br/>5、国土资源局进行用地预审。 <br/>6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 <br/>7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 <br/>8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 <br/>9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 <br/><br/>四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： <br/>1、公安消防支队进行消防设计审查。 <br/>2、人防办进行人防设施审查。 <br/>3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 <br/>4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 <br/><br/>五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： <br/>1、建设单位办理施工报建登记。 <br/>2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 <br/>3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 <br/><br/>六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： <br/>由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 <br/>开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： <br/>1、以下证明材料： <br/>（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； <br/>（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； <br/>（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 <br/>2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； <br/>3、工程施工合同； <br/>4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 <br/><br/>七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： <br/>1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 <br/>2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 <br/>3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 <br/>4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 <br/><br/><br/>第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 <br/>1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 <br/>2、开发商应提交材料： <br/>（1）申请书； <br/>（2）企业营业执照； <br/>（3）用地证明文件或者土地使用权证； <br/>（4）建设用地规划许可证； <br/>（5）建设工程规划许可证； <br/>（6）施工许可证； <br/>（7）房屋竣工验收资料 <br/>（8）房屋测绘成果； <br/>（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 <br/><br/>以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。</div>
qq7606
发表于 2006-5-6 23:37:02
<p>有点粗，尚可看。个人认为：工作程序应包含量质期三个要素，缺一不可。一个企业，实行节点化管理，单靠一个粗略的工作程序是不够的。</p>
mortw
发表于 2006-5-10 14:40:48
<p>流程还是列的很好，但各个程序办理的时间可绝对不是15天就能完事的，而且政府部门的时间计算是以“工作日”计，象方案审批等程序需要30-45个工作日。所以一个项目从前期筹备到实现预售，往往需要两年到三年。</p><p></p><p></p>
于英艳
发表于 2006-5-13 16:58:27
不知道楼上的朋友是哪里人呢?我在东北,也许各地有不同规定.我们这里办理各种手续都有不同的时限,每一关最长规定也就15个工作日的.一般也就5-7个工作日.一个项目从立项到开工最多3个月,到预售嘛,可以算得出来呀~~~~~~~~~
yuliang58
发表于 2006-5-26 14:07:44
很感谢！我从事房地产销售，有时间多联系学习！QQ：195858855 邮箱：yuliang0451@163.com
hgsunny
发表于 2006-5-27 07:52:21
有借鉴的部分，谢谢
c-h-quan
发表于 2006-6-11 12:41:33
对我很有用，谢谢！！！！！
jefftian
发表于 2006-6-26 13:15:51
<p>有参考价值</p>
Davidgeng
发表于 2006-7-3 16:59:14
<p>不错啊！</p><p>有参考价值</p>
magnoliafu
发表于 2006-7-19 22:24:14
呵呵，不错。赞一下。