[原创]房价到底怎么走？
<P>最近关于房价怎么走有很多看法，我的观点和分析如下：就以一个中国的小城市---泰城为例，估计在某些很局部的地段，预计价格短期内不会下降。但是在泰城大多数地区，价格一定会下跌。有这么几点分析：</P>
<P>1、从经济学角度出发，目前房价过高，使购房人面临着极大的风险。首先，根据需求定理，不管潜在需求有多大，只有具备条件才可能转换为真实需求。当前，泰城人均工资不到500元，一个三口之家，平均月收入不到2000元的比比皆是，这种收入绝对不可能支撑住高房价。简单计算表明，一套80米房，均价如果按2000计算（泰城郊区以内的均价），一家收入为2000元/月的家庭，假设每月节约1000元，那么要2000*80/1000=160个月，也就是14年左右才能买得起这样的房子，其实收入2000的家庭往往不可能节余1000元/月，如果住房负担比例占到总收入的50%，日常生活就必然会受到极大影响。考虑到这个因素，很可能要20年以上才能买得起房子。何况对于中国目前这种社会保障体制不完善、未来模糊不清、家庭生活和收入没有基本保障的社会来说，举债20年买一套房子风险太大了。这是中国和有健全的社会保障制度的外国不同的地方。这样，老百姓所处的社会因素加上有限的收入因素，注定了目前的房价大大抑制了绝大多数人的需求，使他们难以转化为真实的需求和真实的购买行为。现在35岁以下的泰城人可以看看周围的同龄人，刚买了新房的能占多少，反正在我这个事业单位，极少极少。这就说明真实需求、真实购买行为很少。</P>
<P>其次，从经济学的角度来看，一套房子的租金在有效的15到20年内的总和，应当与房价基本相当。泰城目前房租均价大约300元/月，就按400元/月算吧，20年的租金收入也就是20*12*400=96000元；30年才144000元；而上面举的例子中，80平米的房价达到了16万元，还不包括各种必需交的税费。这就说明，目前的房价已经偏离了正常价格，完全不具备出租回收的投资价值。唯一的投资价值在于期望房价不断上升。而由于房价已经远远偏离正常价格，房价不断上升的概率就会越来越小，同时风险越来越大。这不是中国一个国家、一个地域的情况，这是全球的共同趋势（见美国Forbes杂志的调查报道）。这就说明目前的形势下，买房子不如租房子住。何况还有第三点：</P>
<P>第三、目前绝大部分人不是没有房子住，只不过住的房子不够大、不够好。据国内调查，中国有房子的家庭所占比例高达85%以上，这归功于过去多年的福利性分房制度。这就说明没房子的人很少，迫切需要房子的人也很少。大部分人完全可以忍，尤其是在有住房的情况下非要去冒一个几十年的还贷风险去买一个价值被高估了很多的房子，在目前这种朝不保夕的情况下，显然不是明智的选择。和这相对照的是，泰城房产是四面开花，供远远大于求，有心的人可以围着泰城转转，就会看到很多楼盘价格一直在涨，只可惜涨了好几年了，一直没有卖完。</P>
<P>第四、当前房价这么高是历史的特殊时期和特殊原因造成的。其中很大一部分是从前的长期积累一下子释放出来造成的---什么叫从前的积累？---以前是单位分房子，便宜，不要白不要，而且想要大房子你要够资格，不是出多少钱的问题；这几年，当房改房、福利房退出市场以后，一部分工作多年有了几十年积攒的人，在子女成家，别无花费的情况下，不得不拿出也确实可以拿出大半辈子的积蓄来买房，自己不用也可以买给子女住啊，这才造就了今天楼市的繁荣。因此目前楼市消费的是以前老百姓的多年积蓄，这种消费速度远远大于积蓄的速度，其结果就像一个水池子，放水很快，进水很慢，结果必然是池子里的水越来越少，这就是在一个不合理的爆发后必然出现的结果---楼市大衰败！在中国这种情况太普遍了，做什么事情都赶风，就跟股市一样，动不动就大起大落，原因在于没有合理规划，没有量入为出，结果是过度消费了几十年的积累，带了短期的畸形繁荣，却势必造成长期的衰败！</P>
<P>第五、国家的态度。中央政府后知后觉，发现了楼市的畸形发展，经过国家级的专家分析（事前肯定要召集分析会），结论必然是房地产有可能从经济的火车头转变为经济的无底洞，不得不赶紧出台措施抑制房价上涨，这就是为什么上半年国家各部委连出重拳的根本原因---国家关心的主要不是你老百姓现在买不买得起房，国家关心的是对政府政绩和长期经济面的影响！但是可惜！楼市的畸形已经形成，这就造成了国家行为的投鼠忌器，患得患失，一方面不希望出现最后无法挽救的败局，必须抑制房价的上涨；另一方面却又害怕政策过于严厉，使楼市大跌，影响了国家GDP的增长，毕竟造房子需要钢筋水泥玻璃建材等等，大大拉动了相关产业的发展，房地产一垮，这些行业都会受到影响。因此，国家目前也是观望，既要扶着不让它跌到，还不能让它太精神，真可以说是两难。作为房地产利益方来说，显然他们不会把国家利益放在自己的利益之上，因此才想方设法和国家对抗---国家好不好过无所谓，到时候有关利益方的钱已经赚到手了，拍拍屁股就和老百姓以及伟大的祖国告别了，因为利益是自己的，烂摊子是国家的。</P>
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第六、本文分析的是大趋势，但是正像河水流动一样，总体趋势是向下流，但是不排除有几个浪花泛上来，或者像黄河一样有些异常的波动甚至在个别地方还高过地面，毕竟革命的道路是坎坷的，但前途是光明的。
</P> <P>我认为和黄金市场一个样，起起伏伏，但由于空间变小与人口变多不可抵挡，那房价总的趋势是逐步上涨。</P> <P> 房价近期不会跌，稍长必大跌。</P>
<P> 因为目前，中国的房价不是市场的结果（就是市场也是会跌的），而是一只无形的手在后面推动，包括房产商.炒房团.炒房投资人.当地政府等。套的是后来的炒房人......</P>
<P> 是泡泡就必然会破的，我们拭目以待吧。</P> 除非国家经济出现大问题，或者战争，长期房价肯定长涨，短期因为各种因素导致价格停滞徘徊，个别地区如上海部分房屋价格会下跌；让我们拭目以待吧
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