mshij 发表于 2015-3-25 16:32:08

深度解析房产众筹模式

A、B两个朋友相聚,A问:最近可好,都在忙啥?B说:也没什么,就投资投资体育项目,搞搞慈善事业,A说:哇,果然是成功人士呀!B不语,随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎,又没中啊! 当然是一个笑话,但不得不说购买彩票仍是最被大众所熟知的一种众筹方式。
众筹的定义,翻译自国外crowdfunding一词,即大众筹资,是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性,让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意,以获得关注和资金支持的方式。
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众筹类型:已出现的众筹模式主要有四类,其中债权众筹和股权众筹为投资行为,而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多,且涉及行业多样,运作也较为成熟。
房产众筹
各类众筹代表平台中,其中成立于2011年的点名时间为国内较早一批模仿美国kickstarter众筹平台的知名网站,曾经成功运作多个大型项目,但最终由于水土不服,已于2014年正式更替为“限时预购”平台。

众筹的认知:

首先:众筹是一种新兴的融资投资行为,对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道,对于投资者来说,较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。

其次:众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。
最后:众筹模式直接通过资金支持的募资方式,为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。

房地产众筹的诞生:2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中,诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目,投资门槛只有100美元,一经上线便获得了火爆的反响。


国外房地产众筹的运作特点:Fundrise作为美国最早涉足房地产众筹的网络平台,发展至今运作模式较为成熟,投融资方式较国内更为多样化,这与国外整体经济发展更成熟、监管法律更加健全是息息相关的。
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我国房地产众筹的诞生背景:近年房地产行业供求关系逆转,全国房地产市场大多转变成买方市场,尤其进入2014年以来,全国经济持续下行的压力,房地产市场发展受到重挫,开发商遭遇市场寒冬,需要创新的营销模式刺激销售。但同时从金融投资角度看,房地产仍具较大的升值潜力,众筹使得房地产投资门槛大大降低,成为开发商融资的有效手段;房地产与互联网联系紧密,电商团购等营销方式运作较成熟,品牌房企纷纷试水“房地产+互联网+金融”这一新生模式,同时房地产众筹也逐渐成为房地产白银时代的一种新探索和新方向。


房地产众筹的运作流程:房地产众筹必须要有开发商、购房人(投资人)、众筹平台(专业管理公司)这三个要素构成,通过互联网线上线下的互动来实现运作,成为一类新型的商业模式。以房产拍卖众筹为例,投资者通过第三方管理公司的平台参与众筹,在众筹资金达到限定额度后,进入拍卖阶段,竞得方获得项目所有权成为新的投资者,其他竞买人平分拍卖所得的投资收益。

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目前我国房地产众筹仍处于起步阶段,模式也相对简单,主要有以下三种:
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房地产众筹—投资理财型:
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海外众筹:2014年以来,国内的楼市疲态初现,海外炒房开始兴起,平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。

海外众筹运营及收益方式:平安好房网用户最低众筹额为100美元,每名用户最多可认购10份,即1000美元;一旦众筹项目成立并运营,参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益;在项目持有2到3年后,通过出售房产获取增值收益。

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