主题：写在房地产市场崩溃的前夜

有一说一 发表于 2004-11-29 14:57:59

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<TD class=l15width="93%">
<DIV align=center>主题：写在房地产市场崩溃的前夜
作者：<a href="http://bbs6.sina.com.cn/cgi-bin/myarticle/usershow.cgi?user=咬不到尾吧的猫" target="_blank" >咬不到尾吧的猫</A>　　发表日期：2004-11-26 15:40:24</DIV></TD>
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[<a href="http://forum.sh.house.sina.com.cn/cgi-bin/view.cgi?gid=49&fid=1247&thread=25442&date=20041126" target="_blank" >表状</A>]</TD></TR>
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<TR>
<TD class=c01>转自：来源：新华房产论坛
亲爱的同志们：

　　相信你们一定不是中介公司职员或者房地产商，如果是，请不要观看此文，因为你们一定会吐血。

　　我是"最近"才开始关注房价的，以前虽然帮朋友预测过房价，但是当时也没有想到房价会涨到现在的地步。

　　这几年，为了主顾的利益，一直在分析投资环境和投资方向，但是房地产市场始终没有进入我的视野范围，为什么？对一个在海南做过投资并艰难脱困的人来说，房地产市场存在的巨大风险始终是我所担心的。直到最近，我因为某些个人原因开始关注房价，才吃惊地发现，房价已经如此之高，因此，通过风行欧美的数学模型对中国的房价作分析，竟然发现，这些基本上可以称为普遍真理的模型竟然难以解释中国任何一个城市的房价，这使我不得不对这个问题做进一步的思索。

　　现在支撑房价的是什么？报纸上经常会提到什么地价、供求关系、各种炒做出来的概念，其实根本就是在欺骗消费者，如果大家在某篇文章里看到这几个字眼，我可以很明确地告诉你，这些文章十有八九是有着某些不能见光的目的的人用金钱买来枪手写的，至于前段时间的某位"张经济学家"的观点，我认为根本就是在说胡话，可以不论。

　　那么到底是什么决定了现在的房价呢？

　　我的观点是：地方政府、银行和房地产商形成了一种攻守同谋，造成房地产价格居高不下。其实这一点都不难理解。这个所谓的"铁三角"实际上是一个互动的关系，地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报(同时取得所谓政绩)，并相应地给予房地产商种种优惠政策，这些政策是隐性或显性的，能看到的诸如：减低各种费税、提供各种规划便利(如教育资源)、允许媒体炒做各种地产概念等等，隐性的实际上才是中间人和房地产商真正关心的：a、价格上的监督不力、审计不严，任凭房地产商虚报成本，赚取高额利润；b、对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜，使其坐收地价差额；c、质量安全的完全失控，实际上从90年代起国内地产界就流行一种说法，在中国只有设计失败的没有建设失败的，这个说法的内涵大家应该是一目了然，就不多说了(想起某年九江决堤，总设计师当场跳江，真是……)；d、从业人员用尽坑蒙拐骗手法，而国家职能部门根本不闻不问，偶尔曝光的只是撑撑门面了事；e、采取各种治标不治本的政策对房价采取所谓的"抑制"手段，从一方面来说，似乎应该起到一定的抑制效果，可能本意是好的，另一方面不但没有根治房地产市场的弊病，反而是促使房价进一步攀升，刺激消费者敏感的神经，从根本上说，提高拆迁赔偿金额、扩大单一地块规模限制小公司发展、对小中介等小公司的洗牌等等措施都属于这一范畴。所有这些的背后，都资金或者金钱这只无形的手在指挥着。

　　银行(确切地说是各种地方性经营型银行)从房地产商那里得到的回报很简单，但同时也是相当实际的：利率回报和一些从业人员的个人回报。这几年银行的坏帐已经成为制约银行系统发展的一个瓶颈，消除坏帐根除不良资产恐怕是每一个银行决策者的终极目标，中国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点，大量的贷款支撑起了房地产这个高风险高回报的市场，因此，银行已经成为市场支撑的主体而房地产商已经沦为这个市场的第二策动力。

　　房地产商当然毋庸质疑地获得了这个市场最大的一块蛋糕，但是由于这块蛋糕如此容易获得，所以，实际上他们还要做第二第三次分配，这种分配既是他们再次投资的保证也是本次投资顺利进行的通行证。实际上，不完全的竞争、某一地域范围内的金融垄断和全行业范围内的金融垄断导致所有加入这一行业的商家必须遵从原有商家制订的游戏规则，形成了价格共谋，这是一种非常奇怪的现象，只这一点就使中国房地产市场完全背离了自由市场发展的规律。

　　而也就是在上述这一连串的互动作用，使各种费税不断降低，开发商拿地越来越贵，使房价脱离了市场原则，脱离了成本因素，而只和先期进入市场的房地产商制定的规则有关，也就是说，实际上，房地产商想把房价涨多高就能涨多高，而作为终极消费者真正制约房价涨幅的只有两条：a、老百姓最高能承受的极限；b、贷款、资金回流速度；c、再次进行投机需要准备的资金以及回报平均指数。

　　可能大家听我吹了半天，有点累了，但是不说清楚，根本就无从分析房价何时会跌。

　　根据上述各种因素，我分析房价下跌的可能性实际上在最近已经成为市场不可逆转的动向：

　　1、国家的宏观调控已成定局。实际上，国家即将会采取更为严厉的措施进行调控，这是必然的。从三点可以看出来：首先是胡主席在江苏发表的"四个发展"，从这四个发展中，可以看出，最重要的是，全国各种固定资产投资显然大部分是重复投资，一个学经济的人会明白，这四个发展意味着全盘否定了现在这种发展方向，另外，讲话之后不久中央的严控令出台就是佐证；其次，今年是国内银行非常关键的一年，搞不好建设银行、中国银行会重新回到起点生存，所以，中央的宏观调控现在表现只是轻轻地触了一下银行，可是在银行内部却异常紧张，据说银监所已经在上述两行开始内部审计，这其中最引人注目的一条就是要求银行尤其是上述两家银行将固定资产投资在最短时间内控制到最小范围内，对在前几年风光无限的"行业明星"们展开内部调查，最近有这方面的报道不断见诸报端，其中就有建行某分行女行长(这几年的明星行长)操作地产资金违规、收取回扣被刑拘的消息，她只不过是刚开始审计的第一批倒霉鬼，以后还会有大批银行高管落马；最后，之所以大家感受不到这些情况，只是处的环境不同，而实际情况是秋后算帐已经悄悄开始，能逃的现在已经是蠢蠢欲动，那些不知道深浅的还在往这个市场里挤。这种情况很象93年的日本，如果是学经济学的朋友，不妨去查一下日本当时的情况，当然日本当时房地产市场崩溃的导火索很有趣，这里给朋友们留个悬念。

　　2、房价水平已经到极限，不可能有任何幅度的上涨。其实房地产商们不是不知道现在的房价已经到了老百姓不能接受的地步，而是欲降不能，他们担心一旦房价开始下跌，将会持续下跌，造成自己的血本无归。所以宁可采取来了再给买房者打折的手段来变相降价。而实际上，这种下跌的趋势在去年年底就已经形成定式，这就跟下围棋是一个道理，从去年年底开始，市场就开始进入收官阶段，之所以去年市场还不象现在这样冷淡，是因为市场存在一定的惯性，而当时征地拆迁各种计划规划也正进行得如火如荼。另一方面，持币待购者的市场早已经在几年以前被过热的市场透支得干干净净，虚假的销售信息、盲目的短线投资和盲从跟风造成市场的一片虚假繁荣，固然刚开始的时候这些投资者能够得到一定的回报，但是在这种完全与市场健康发展背道而驰的形势下，在这种越来越近似股市的投资环境中，必然会开始一个与现阶段的股市完全相同的进程：市场的后来者为先行者埋单，然后市场在一片萧条中黯然褪色。

　　3、什么因素会造成房价暴跌。现在中国的房地产商还处于一种极其幼稚的状态，没有经历过什么市场搏击的历练，可以用一句话来总结我们国家现在这种形式的房地产商：专业进行投机性投资的职业市场炒做商。他们自身的特点决定了这种行业中容易形成连锁反应，只要市场的某一角一旦崩塌，就会造成一个地区市场的崩塌，再从一个市场迅速波及到另一个市场，这可以用日本和香港市场当年的案例做参照(订立攻守同盟会造成市场塌陷而非崩塌)。

　　而催生这个现象出现无外乎三种可能：a、内部因素。日本的崩溃源于一家小公司的无法还款导致破产，从而使整个市场在短时间内彻底崩溃，中国一些小公司已经开始大量进入典当市场，这增大了这些小公司的投资风险；而有些大公司还在玩着资金的空手道游戏，甚至有那么一家公司用40亿资金去盖100亿资金的盖子，并且还在进行着异想天开的扩张计划，这无疑是在玩火，"玩火者必自焚"在投资游戏中是永远的真理。b、外力作用。2005年是不可确定的一年，从那时候开始中国将经历一次"血与火"的洗礼，外国各种资金、商品进入中国将非常通畅，而中国也将站在新的起跑点上。各种各样的风险即将随之而来，脆弱的房地产市场是绝对经不起这种资本市场的强烈冲击的，换句话说，明年必定是房地产市场高台跳水的一年，一大批贪官也将被迫浮出水面，而这也就是国家早不调控晚不调控，偏偏现在、这个时间开始真正加大力度调控的原因。其实，5年前国家的决策者已经在宏观调控上错失良机，造成现在这种局面已经是"亡羊补牢"，至于为时"不晚"还是"晚矣"那要看最近国家会采取什么样的措施调控。c、国家采取强硬措施硬性平抑房价。这要看政府政策实施的时间是否及时了，从目前我所获得的信息来看，会波及到明年到今后很长一段时期的投资市场并波及到周边市场(所谓房地产拉动其他市场至少1万亿是一种宣传，根本就不足采信，相反房地产的过热造成投资市场畸形发展的问题，会在以后一段时间内逐渐暴露出来)，而国家明显还没有作好这方面的准备工作(银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等)，所以从这个角度看基本上可以否定地产业"软着陆"的可能性。一旦中央政府"真正"意识到2005年这种巨大的风险的存在，应该忍痛"割肉出局"，否则投资市场的崩溃就在不远的将来。d、真正购房者的持续持币观望。在最近，房地产商、中介公司的日子不好过，不管表面上如何风光无限，实际的销售量持续下跌是真的，绝大部分到现场的购房者只是问问价格看看房子，即便是急需买房的也只是观望。最近有所谓的"业内人士"放出话来："绝不降价！"恐怕更多得表现的是色厉内荏。对付这种房地产商，消费者只要把握一条就行了，"不降价绝对不买！"其实，开发商的压力比表面上看去要大得多，可能经历了太多"皇帝女儿不愁嫁"的年头，又或者抱着暴利情结始终不肯放手，这种开发商的思维已经处于极度混乱和偏激的状态。只要市场持续冷淡，时间一长，不降价只有跳楼一条路可走。这和做小生意的没什么两样，看看商场里那些所谓的名牌，有那一个说自己的货不好的，又有那一个不是标着羊头卖狗价的。开发商的压力主要来自银行、典当行和自身资金周转周期，国家对银行的控制正中开发商命脉，这也就是为什么前段时间在北京召开的座谈会上，有所谓的大牌开发商"拍案而起"的真正原因，但是不论开发商如何叫苦，现在抱着暴利情结不肯放手都无疑是一种自虐。

　　分析完这些内容，可能要买房的人有些欢欣鼓舞，但是不要忘记一条：等待。

　　在这个黑暗的世界里，我们最好的武器就是沉默。……….

　　 </TD></TR></TABLE></TD></TR></TABLE>

fjxxb 发表于 2004-11-30 10:48:33

希望如此，老百姓就能买到房子了！！！

top-stone 发表于 2004-11-30 11:02:44

转上两篇关于房地产市场的文章，大家可以看看各方面的观点，可以从不同视角去综合分析房地产泡沫"崩溃论"能否成立?□谢岳来

　　国外投行或媒体倾向于从全球视角来观察中国房地产问题，但对中国市场的特殊性没有给予充分的考虑。另外，他们考察的重点往往是重要城市的中高端市场，因此他们的判断很难说是全面的。

　　以大摩为代表的外国机构或媒体发布中国房地产泡沫论已经颇有一些时日，并以其影响力引发了市场的极大关注和讨论。
　　国外投行或媒体在观察中国房地产市场的价格上涨时，往往把中国的情况与全球主要西方国家的新一轮资产价格泡沫进行比较，显示出他们倾向于把中国纳入到全球经济大背景中加以理解。但事实上，国内外的情况有着重要的差别。
　　他们对中国市场的特殊性没有给予充分的考虑。另外，他们考察我国房地产市场的重点往往是重要城市的中高端市场，因此他们的判断很难说是全面的。

　　全球背景
　　1990年代中期以来，全球主要发达国家的房地产市场都经历了一个价格大幅上涨的过程（见表1）。早在2002年，以《经济学家》为代表的国外财经媒体已经对本轮资产价格的上涨给予了高度的关注。
　　全球主要资本主义国家资产价格泡沫的形成与三大要素有关：
　　（1）四十年来最低的利率；
　　（2）经济周期的影响；
　　（3）新经济泡沫破灭带来的资本流入房地产。
　　其中，偏低的利率水平在发达国家的成熟房地产市场中，显著地推动了资产价格的上涨。低利率意味着通过住房金融的支持，居民家庭对住宅的购买力大大提高，投资住宅用于出租也因为融资成本较低而获利更丰；另一方面，资本市场投资回报率较低，鼓励了更多的资本进入房地产领域，以期获得保值、增值或者获取稳定的租金回报。而最初的房价上涨一旦衍生出市场参与者普遍的涨价预期，市场投机就会盛行，推动房价产生出越来越多的泡沫成分。
　　但是正因为成熟房地产市场对利率的敏感性，利率升高也容易产出挤出资产价格泡沫的效应。从2002年澳大利亚央行带头提高利率以来，英国央行、美联储相继提高利率，全球主要资本主义国家进入新一轮利率上涨周期，这已经给澳大利亚、英美等地的资产价格泡沫带来很大打压。
　　国外有研究表明，资产价格的变化周期与经济周期相关。有趣的是，大致而言，1980年前资产价格的变动常常与经济周期相一致，而1980年之后，两者往往呈现相反的变动趋势。笔者以为，这表明最近二十多年以来，不动产作为投资品的属性得到大大加强。发达国家资产价格的变化，更主要地取决于资本在逐利过程中的流动方向，而不是取决于购买力。
　　最后，新经济泡沫破灭带来的资本转移，可以用来部分地解释为什么本轮资产价格泡沫持续时间如此之长、价格上涨幅度如此之大。正是2001年后资本继续转移进入如火如荼的房地产市场，使得推动泡沫发展的资金链仍未失去“最后一根接力棒”。

　　中国特征
　　而国内房地产市场价格的居高不下，则与其他一些因素有关：
　　（1）住房体制改革和住房金融发展带来的“转轨效应”；
　　（2）消费结构的升级；
　　（3）地方政府自利趋向的公共政策选择所导致的偏紧的土地供应；
　　（4）住宅市场的主流客户整体上有待从中高端逐渐走向大众化。
　　过去实物分房体制之下，购买商品房不是一个“主流”的住房消费模式，相当一部分住房消费有效需求被“沉积”下来，这部分购买力在2000年前后以单位突击分房和个人购房两种形式加以集中释放。人们逐渐认同了自主购房解决居住问题的住房消费新模式。
　　另一方面，住房金融，也就是住房抵押贷款，在国家的支持下，于1998年后迅猛地发展起来。这给了居民家庭用“将来的收入”来购买住房的选择，大大增强了居民的购买力。尽管这是国际上通行的做法，但尚未经历过房地产市场跌宕起伏洗礼的中国老百姓，未必对“寅吃卯粮”之中蕴含的风险因素有充分的认识。刚毕业、收入不高的大学生，动辄购买超过100平米的大宅子，这种过于自信的消费倾向也引起了部分市场人士的担忧。
　　总的来说，最近几年房地产市场的火爆，在一定的程度上，沾了“过去”和“将来”两种财富转移到现在来集中消费的光。随着这种“转轨”效应退出市场，未来住宅市场的需求将更趋平稳。
　　其次，消费结构升级。
　　这一点无需赘述，容易理解。随着中国经济水平的发展，居民收入和财富积累逐渐进入到住宅、汽车等大宗消费开始盛行的阶段。由于收入和财富的增量被高比例地用于住房消费，住房消费的增长可以高于收入的增长。
　　再次，偏紧的土地供应。
　　毫无疑问，中国是一个人多地少的国家，我们必须“十分珍惜和合理利用每一寸土地”。但是，上述前提仍然不能成为我国部分地区把住宅用地炒成天价的理由。
　　为什么一些地方的城市政府，没有采取适度的土地供应政策，而是采取了“非饱和”的土地供应政策呢？这里就存在一个政府决策的价值取向问题———“经营土地”是一个很重要的目的，似乎在于为城市建设提供资金来源。当然，我们很难指责这样的城市建设就不应该，除了一些“大广场”、“大绿地”我们可以直接斥之为“形象工程”，还有很多公共投资项目确实跟老百姓的生活密切相关。然而，尽管“经营土地”的收入来源于开发商利润的转移，但老百姓最后为高房价埋单的事实不容争辩。
　　最后，是住宅市场的客户定位。
　　我国住宅市场的发展历史还很短，远远谈不上成熟。住房分配体制转型背景之下的城市居民居住现状，一方面是公房私有化造就的极高的住房自有化率（约80％，高于美国和大部分欧洲国家），一方面是商品房市场上偏高的房价收入比。这一点几乎也是所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点。换句话说，在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70％的商品房是由30％的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。
　　当然，随着住宅市场的成熟，客户定位的重心在逐渐由高向低转移。这一点可以从万科、金地等房地产公司产品定位的微妙变迁看出。

　　今年房价为何高企
　　2003年，35个城市中有6个城市的市场平均房价在3000元／平米以上（价格由高到低依次为深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门），13个城市市场平均房价介于2000～3000元／平米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元／平米。
　　在房价已经较高的基础之上，今年上半年全国房价涨幅又达到了10.4％，这又是哪些因素造成的呢？笔者认为可能的原因有如下几点：
　　（1）宏观调控减缓了房地产企业信贷的增长；
　　（2）负的真实利率鼓励人们购买住房；
　　（3）全面推行土地收购储备制度后土地供应趋紧。
　　首先，自去年“121号文件”出台后，房地产信贷紧缩导致开发商资金捉襟见肘非常普遍。央行今年二季度的货币政策执行报告显示，2004年6月开发商贷款余额比上月下降了161亿元，这是首次出现余额下降的情况。从建筑业贷款来看，更是早在2003年8月之后就开始呈现余额下降的态势。我国房地产行业融资渠道单一，缺少了信贷的鼎力支持，相当一部分实力较弱的开发商不得不改变开发计划，导致了住宅市场供应增长趋缓。
　　其次，今年以来，物价持续走高，房地产抵押贷款利率却维持不变，这导致了负的真实利率，贷款买房成为一个十分有诱惑力的选择。一方面投入的自有资金可以保值，另一方面，贷款越多，在真实利率的意义上，不仅不支付利息，还让贷款人得利。
　　最后，土地供应方面，所谓的“8·<st1:chmetcnv w:st="on" UnitName="”" SourceValue="31" HasSpace="False" Negative="False" NumberType="1" TCSC="0">31”</st1:chmetcnv>大限让众多有钱没地的房地产开发商急成了热锅上的蚂蚁，而有土地储备的开发商则未必有足够的资本尽快开发，甚至主观上也可能选择“待价而沽”静观市场态势之变。一时间涨价的谣言四起，令一部分老百姓更加急迫地进入了供应增长趋缓的市场，加剧了短期内住房供不应求的态势。

　　泡沫是否存在？
　　众所周知，所谓价格泡沫，指的是由于市场投机行为引起的资产价格脱离其基础价值的上涨。这里所谓的市场投机，既包括游资基于增值预期的购买行为（市场鲶鱼），也包括真实消费者基于涨价恐慌而蜂拥进入市场的抢购行为或基于增值预期而增加住房资产比重的行为（跟风者）。从国外的这一轮房地产价格上涨行情来看，市场投机是推动房价上涨的重要因素，因此我们完全可以说在全球主要发达国家的房地产市场，确实存在着价格泡沫。
　　但是，国内除了个别城市存在显著的市场投机因素之外，绝大多数地区房价的上涨主要是由于真实居住需求、合理限度的投资需求与住宅供应之间的失衡造成的。这种情况不适宜称为价格泡沫，我们只能说住宅供应处于短缺状态。
　　国外学者的研究表明，房价泡沫总是最先在高房价的地方产生，并且房价水平越高，价格泡沫可能的涨幅也越大。从笔者的观察来看，还可以进一步认为，高端市场相对于中低端市场更早、更容易产生价格泡沫。尤其对于中国主要中心城市的高端市场来说，它们也是国外游资的投机对象（包括为了在人民币升值过程中套利而进行的投机）。这样一来，国外提升利率以及经济强劲复苏等因素，都可能造成高端市场资金面的重要变化，引起供求关系和价格的剧烈动荡。以北京某高档公寓项目为例，一期工程高达90％的住宅以相当高的价格出售给了境外的投资者，这一销售业绩可以说是“天时”（全球地产泡沫、人民币升值预期）与“地利”（北京CBD，中国概念）的杰作，但是后继工程能否“复制”这样的成功，谁也不敢保证。《纽约时报》前一段也表达了对中国高端市场的担忧，但我国中低端住宅市场需求强劲，以真实需求为主，暂时还不存在泡沫之虞。
　　但未来房价会怎么变？这是老百姓最关心的一个问题。笔者认为，基于如下三个假设条件———“转轨效应”的逐渐淡出；住宅建设用地供应适度，比现在有所宽松；住宅市场的客户重心继续向中低端客户转移———则未来房价与普通居民的收入之间将会更加匹配（广州是一个有趣的案例，过去几年中广州住宅价格阴跌不止，基本上满足上述三个条件）。
　　当然，由于我国住宅市场满足上述条件必定需要一段时间，加上住宅价格本身的惯性，短期内房价下跌的可能性较小，最后的结果更可能是收入的增长“追上”房价，两者之间趋于平衡。
　　（作者为清华大学房地产研究所博士生）<v:shapetype><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path connecttype="rect" gradientshapeok="t" extrusionok="f"></v:path><lock aspectratio="t" v:ext="edit"></lock></v:shapetype><v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape>
　　1995－2002年各国住宅价格增长率
　　资料来源：Economist，May　29th　2003，转引自中国指数研究院发布的《中国房地产价格变动趋势研究》报告。<v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape>　　可支配收入———房价的对比
　　从上表来看，收入和房价之间确实存在某种程度的关联关系，但不能断定房价的水平究竟是相关于收入的绝对值还是相关于收入的相对关系，只有前者成立，我们才能推断说，随着收入的增长，房价将呈现上涨趋势。

top-stone 发表于 2004-11-30 11:04:26

房地产市场到底有没有泡沫
　　□尹中立（中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心）从住房的销售面积大于竣工面积、住房的空置率下降推导出中国房地产市场没有泡沫，这种分析方法忽视了房地产的投资品属性，是一种错误的方法论。判断房地产市场是否存在泡沫应当依据两条标准：一是投资性购房的比例，二是房价收入比。

　　一段时间以来，中国房地产市场是否存在泡沫，泡沫有多严重，引起了海内外的广泛关注。国内有一种十分流行的观点认为：2003年以来房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的，目前的房地产市场良性健康，无需政府操心。市场真实需求快速扩大的依据是：住房的销售面积大于竣工面积，住房的空置率下降。
　　以上海为例，上海已连续4年销售面积大于竣工面积。2003年商品住房竣工面积为2139.99万平方米，销售面积为2224.47万平方米；2004年前4个月，销售面积为588万平方米，而竣工面积仅为481万平方米，商品住房空置一年以上的面积已降至56万平方米，比2003年底减少42.5％。
　　但是，这种表面上的供需两旺背后，隐含着相当大的“危机”。我们到上海、深圳和北京实地调研后发现，用空置率下降来说明房地产市场无泡沫是一种错误的方法论，其结论也完全错误。

　　萧条隐藏在繁荣的背后
　　住房是一种特殊商品，它除了可以满足人们居住的需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售赚取买卖的差价。这样，住房的“需求”就包含了两个不同的内容，一个是消费，一个是投资。
　　正因为住房以及其他房地产品种具有投资品的特性，因此它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般均衡的分析方法来分析房地产市场。
　　一般价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。
　　但是投资品的价格形成并不遵循上述规律，而是取决于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。
　　具有投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，从而加剧价格的下跌。
　　概括起来，投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。按照股票市场的经典投资理论可以概括为“牛市中，股价具有自我强化和复制功能”。
　　从国外房地产市场的价格波动规律来看，房地产市场呈现周期性波动的特征，一个周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。在萧条阶段，需求和供给都很小，市场交易低迷；随着条件的不断变化（如居民收入增加），市场需求逐渐增加，但此时市场供给没有变化，出现需求大于供给的局面，价格开始回升，空置率下降，市场进入复苏阶段；随着价格的不断上涨，需求和供给都快速增加，空置率进一步下降，此时是市场的繁荣阶段；但房地产价格的持续上涨，超出了一般居民的可承受能力，市场的需求增长小于供给的增长，市场价格开始下降，空置率开始上升，交易量也开始萎缩，进入第四个阶段。
　　上述四个阶段中，第二和第三阶段的空置率都是下降的，只有第一和第四个阶段的房地产空置率是上升的。对于政府以及市场各参与者来说，最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满着盲目的乐观。但此时的市场形势随时会出现逆转，非常容易遭受损失。
　　可见，如果只用一般的价格均衡理论简单比较一下房地产市场的供给和需求，认为只要需求大于供给，市场就是健康的，这种结论是非常错误的，这种错误不仅会误导投资者、消费者，而且还会误导决策者。

　　两个关键性的指标
　　房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫，有以下两种方法：
　　一是分析市场中投资性购房的比例，因为，在一个时点上，住房的投资性“需求”会成为未来某个时点住房的“供给”。因此，一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。国际公认的警戒线是20％。但需要注意的是，国际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产，这些投资者购买的房地产并不出卖，主要是收取租金。如果剔除这部分，剩下的就是真正“炒房”的投资者，我们认为这部分的比例不能高于10％，否则市场会出现较大的泡沫。
　　第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例有效需求就会下降。其推算过程如下：假设首付款为15％－30％，年利率为5％－10％，贷款期限为5－30年，每年还贷的金额占收入的比例在10％－20％之间，那么当房价收入比超过6，意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20％，生活质量将受到严重影响，以致失去买房能力。

　　上海房地产市场分析
　　我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常。
　　1.上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，剔除出租用房之后，2003年底上海投资购房占总购房的16.6％，已经大大超过了警戒线。
　　为了验证上述数据，我们找到上海的供水、供电部门，根据长期欠付水电费的数据，他们作出的最保守估计是中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东新区的有些住宅小区的水电费收缴率只有60％左右，无人居住的房子占40％左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房子可以认定为“炒房”者购买的住房。
　　2.房价收入比在14倍以上，超过了1997年房地产泡沫破灭前的香港。上海居民的平均人均可支配收入2003年为14810元，假设2004年的收入增加12％，达到15000元，三口之家的家庭年收入就是45000元，而目前的上海平均房价已经超过8000元／平方米，即使按每户<st1:chmetcnv w:st="on" UnitName="平方米" SourceValue="80" HasSpace="False" Negative="False" NumberType="1" TCSC="0">80平方米</st1:chmetcnv>计算，房价收入比也已经超过14倍。
　　有人认为，上海市民的实际收入比统计数据要大得多。因为实际收入一般有下列几块：1）工薪收入；2）经营收入，包括实业经营、贸易经营、租赁收入等等，不少工薪者也有这类收入；3）灰色收入，如演员走穴、医师业余坐堂、教师业余兼课或辅导学生、科技人员兼职、技术工人的第二职业，不少人的灰色收入比其工薪收入还高；4）争议收入，如上市公司中的职工持股会、干部职工依级别按原始股价购买不同数量的本公司股份，调离或退休时以市场中间价兑现。因此，可以肯定地说，从上海人的实际收入看，房价收入比应大大小于10∶1。
　　的确，由于数据准确度存在问题，在分析的时候，应该作些调整。但结合上海市的实际情况看，我们发现人均收入15000元以下的上海居民占上海总人口比例超过60％，而这些人的收入渠道比较单一，一般不会有多少灰色收入。如果只针对这部分人计算房价收入比，就会远远高于14倍。
　　因此，上海市的房地产市场已经形成了一个二元结构：一边是没有购房能力的普通市民，一边是少部分高收入群体。但房市启动已经四五年，高收入群体中没有买房的人已经很少，再买房就是投资性需求。

　　要采取有效手段调控房地产市场
　　除投资性购房比例和房价收入比这两个指标外，考察房地产行业的发展还应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，就意味着居民用于房地产的支出挤占了其他消费支出，这种情况下房地产市场很难持续繁荣。
　　表2显示，2000～2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10％，增长速度最高为2002年，只有13.4％。而住宅销售的增长却超过30％，增速最低的2002年也达到23.1％。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7％，已经超过1999年美国的水平（见表3）。假设城市居民的可支配收入以10％的速度增长，住宅销售以30％的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27.6％，该比重比目前高近一倍。
　　住房开支的比重越来越高，必然挤占其他消费的支出增长。考察1997年之后的中国经济，我们发现：与房地产投资迅速增长形成鲜明对比的是全社会消费增长偏冷，对经济增长的贡献下降。
　　从1997年开始，全社会消费品零售总额增长从前4年年均20％以上的增幅突然跌到10.2％，此后一直在10％以下徘徊，2003年即使消费品市场有所回暖，社会消费品零售总额增长也只有9.1％。
　　由此我们可以解释为什么本轮经济过热主要表现在上游领域，因为上游经济领域主要包括钢铁、建材、冶金、化工、电力等，这些都是和房地产行业紧密相连的产业。这些产业由于房地产投资的带动而出现高速增长。而一般消费品则受到住房消费的挤出效应的作用（见表4）。从2001年至2003年，大宗生产资料的价格上涨幅度已经达到上一轮经济周期的最高点，但一般消费品的价格却依然在低位徘徊。
　　综上所述，我们可以看出，房地产市场是一个特殊的市场，我们不能用一般的市场均衡理论去解释该市场的问题。我们认为，现阶段的房地产市场存在泡沫，个别城市泡沫仍然很严重。房地产市场的过度繁荣不仅使一般老百姓“望房兴叹”，同时也扭曲了国民经济的结构。因此，我们建议政府及时采取更有效的手段来调控房地产市场。

　　表1：上海市的家庭年人均可支配收入情况（收入类别及占总户数的百分比）
　　　7000元　7000　　　10000　　　15000　　　20000元
　　　以下　　～10000元　～15000元　～20000元　以下　　　　　　　　　　　　　　2000年　7.2％　35％　　　38.8％　　　12.6％　　6.4％2001年　9.0％　30.2％　　38.0％　　　15.4％　　7.4％2002年　7.2％　23.0％　　42.2％　　　16.6％　　11.0％2003年　11.4％　19.8％　　31.9％　　　16.9％　　20.0％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源：上海统计局

　　表2：2000年－2004年2月居民实际可支配收入、储蓄和住宅销售情况

　　城镇居民人均
　　可支配收入　　城乡居民储蓄　　住宅销售额年份　总额（元）　同比增长　增加额　　余额同　总额　　　　同比增长
　　　　　　　　　　　　　　（亿元）　比增长　（亿元）　2000　6280.0　　　6.4％　　　4976.7　　8.3％　2840.3　　　　51.9％2001　6859.0　　　8.5％　　　9457.6　　14.7％　4021.6　　　　41.6％2002　7702.0　　　13.4％　　11150.5　　17.9％　4710.0　　　　23.1％2003　8472.0　　　9.0％　　　14000.0　　19.2％　7092.8　　　　35.8％
　　数据来源：国家统计局、《2003年国民经济和社会发展统计公报》

　　表3：美国的人均收入和住房开支

　　年份　　　　　　1960　　1980　　1998　　1999
　　人均GDP（美元）　2801　　10745　29340　　30600
　　私人拥房率（％）　60　　　64　　65　　　　65.5
　　买房开支占收入
　　的比重（％）　　11.4　　10.9　　12.3　　13.65
　　资料来源：Landis　and　LeGates：Housing　Planning　and　Policy，2000

fanfan 发表于 2004-11-30 14:27:29

谁也不知道未来会怎么样，谁也无法真正判断房地产明天会怎么样，可是不论他怎么样我都已经选择了买了房子！呵呵听着挺难受的。但就是这么个理我是什么也不想了！

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主题：写在房地产市场崩溃的前夜