[转帖]房地产开发与银行贷款

qq7606 发表于 2004-5-18 17:11:40

房地产业和银行业是关系国家经济发展的两大行业，一方面房地产开发对资金有极大需求，另一方面银行的“存差”在不断扩大，两者的相扶相持既可以解决各自的供需问题，实现共同发展，又将极大地促进国民经济的发展。
 对于房地产开发企业来说，每一个开发项目的启动和运作都需要雄厚的资金实力，完全依靠自有力量完成一项房地产开发项目的可能性几乎很小。商业银行针对房地产开发过程中的不同阶段设立的不同的房地产信贷项目，为房地产项目筹措资金起到了一定的扶助作用。尽管这样，银行直接对房地产开发企业的贷款占企业资金来源的比重仅仅占一小部分，还有大部分资金需要企业自筹。企业在自筹资金中有相当一部分是商品房予售款，在消费者购房的予付款中，又有相当一大部分来自银行个人住房消费贷款。由此可见，房地产投资与消费都与银行信贷息息相关，银行贷款利息的调整也对房地产开发与销售有一定的影响。
一、 商业银行设立的房地产信贷项目
 商业银行设立的房地产信贷项目包括房地产开发初期专门用于土地开发、房屋建造过程中所需的本外币贷款，房地产开发贷款、项目建设过程中的土地或地上建筑物抵押贷款等等。
 通过向银行查询，银行按照同期银行贷款利率上浮20%—30%来计算贷款利率，一般情况按照30%的比例上浮。在贷款时,银行会根据贷款单位的发展情况及信用度等对贷款利率进行再浮动。
近日，中国人民银行下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对原有的信贷政策作了较大程度的调整。新规则对房地产开发贷款对象的条件增加了许多具体的限制，扶优扶强将成为近期房地产信贷的主要目标，经济技术实力雄厚、信誉好、有良好资信状况的大型房地产开发企业争取贷款的角逐中明显处于上风。一些实力较弱的开发商由于资金的限制将会退出开发市场。
 二、商业银行住房贷款
 银行住房贷款包括自营性住房贷款、委托住房贷款和组合贷款。 
自营性住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的用于购买住房的贷款，即我们平时所说的住房商业贷款。
个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款，即个人公积金贷款 。
个人住房组合贷款指银行以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和银行自营性贷款的组合。 
 政府对住房消费贷款大力支持，银行对个人住房消费贷款种类的多样化，一定程度上扩大了购房消费群。如果房地产企业为个人购房提供大量优质的房源，同时个人住房贷款以其较高的质量运行，就能够加快房地产开发贷款的回收速度，分散房地产开发贷款的高风险，盘活部分积压已久的房地产项目，促进住房的销售，使住房的开发和销售在良性的轨道进行。
 随着住房制度改革的深入和住房贷款制度的推广，购房贷款越来越成为人们的热门话题。
 
 
 
 
附：
 中国人民银行近日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
 表1：金融机构对客户贷款利率表
 表2：住房公积金贷款利率表
 表3：住房商业贷款利率表

衣正轻 发表于 2004-5-23 18:50:29

土地和金融，在前期开发阶段，对开发商来说，无疑是开发成功最重要的两大基石，是开发商的根本，很值得去仔细深入的研究。
[此贴子已经被作者于2004-5-23 18:53:00编辑过]

阿华发表于 2004-5-25 22:50:45

可以探讨多种可以考虑的其他融子方法看看

robert8888 发表于 2008-12-13 11:56:55

不一定要银行出钱,可通过发债

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