[讨论]上海房价必跌
<P>从几个数据/事实可以基本判断上海房价特别是商品住房必跌无疑。</P><P>香港与上海的平均房价比为3：1，而人均财务10：1，</P>
<P>东京房产价目前只有顶峰时的20%，低于1986年水平，香港目前房价仅1997年的35%，欧美发达国家上个世纪90年中期房价基本攀升30-50%，仅几年都大幅跌落。</P>
<P>上海市民有自住房比率达75%，近2年房价狂涨主要是外地投资和本地投机行为造成，加上政府土地批租敛财以求发展资金推波助澜。</P>
<P>下半年开始开盘房产大幅增长，而近几个月需求下降，反映在成交额大副下跌，市场进入工序博奕阶段，所谓盘整阶段，这正是下跌的前兆。</P>
<P>不管从供求关系的现状，还是国际类比，抑或政府的抑制房产过热的政策，上海房产必然下跌，但本人认为，下跌不可能太大，10-20%差不多。</P>
<P>欢迎讨论。</P> <P>这个概念翻来覆去说了很多次，不管怎样，我看是不可能跌的。喊跌的只是一厢情愿而已。</P> 上海的房价，不但但是一个商品市场的交易价格的问题，它是各个利益主体之间的博弈的结果。包括买卖双方，还有两个政府。特别是这两个政府，现阶段主要是这两个政府的协调，一个是上海市政府，一个就是中央政府。从上海市政府的角度来讲，是决不希望房价下降的，因为上海市政府从近年的房地产牛市中获取了相当的利益，包括财政、市政建设，吸引投资。但是，从中央政府的角度来看，上海是全国的上海，与其他地区相比还算是比较健全的房地产市场，上海是一个坐标，是中心。因此，中央政府和上海市政府所能承受的房价的上涨幅度是不一样的。在不久前韩正还申称上海的房地产市场是健康的，但现在迫于中央的压力，已经在偷偷的踩油门了，所以房价应该要有一个调整，停滞上涨甚至下降，但下降的幅度应该不会超过20%，因为超过20%，业主面临负资产，还贷违约会上升，银行等金融系统面临极大的挑战，这是任何级别的政府都承受不了的。短期来看，最好再观望一下，长期来看，除非中国经济出现问题，否则房地产还是很有希望的 <P>一定程度的价格抑止是可能的，但这只不过是为了给炒作让度一定的弹性空间而已。价格是刚性的，政府不出面，房产商谁愿意降价？也许未来存在这个可能，但是希望是本无所谓有，无所谓无的，就好比说将来实行了物业税，房价是降了，但是只不过是以财产税的形式将原来一次记入房价的钱在以后分期支付而已，首付少了，但是分期支付的压力却并没有下降。当然只是某种程度上这样说，其影响绝对更多更多，不过值得提醒的是类似“填权”的效应必然存在。</P> <P>最终的结果 最大的可能是多种利益搏弈导致市场的平衡性 —— 这也是符合市场规律的</P> 期待中 <P>宏观调控虽然起效甚微，但最近的“加息”，很有可能对楼市有不小的影响。</P><P>加息意味着买房者按揭还贷的成本增加，势必削弱整个市场的消费热情，在供需调和下，价格还真有可能下降。</P> <P>如果只在半年、一年，抑或几个月的时间里面单独讨论房价的涨跌，没有太大的实际意义。</P><P>首先房地产作为一个行业，由自己独特的特点和发展规律，房价只不过是其外在表现形式之一。由于在我国的发展还不完善，对于该行业我们还有许多没有认识。其次行业的发展由其阶段性，这种阶段性可能不是短短的几个月、一年、两年，甚至更长，当然这种情况应该建立在整个国民经济平稳，且没有针对行业的突发断然措施的假设下。在长期行业发展周期中，价格围绕价值波动应当是成立的，短期内也是正常的。房地产价格的波动，而不是肤浅的短期涨或跌，应该是正常的。第三、短期从微观看，房地产异军突起，各方面因素刺激一定程度上价格背离了价值，背离程度由于考察角度不同可能有比较大的差异，这种差异演化出对房地产及房地产价格的各种不同判断。个人以为，如果整体国民经济继续持续稳定发展、房地产行业发展的环境氛围不坏的话，房地产行业不会出现比较大的调整，即使目前采取了比较多的宏观、微观调控措施。便现在房价上面也就是说，房价上涨的动力被抑制，但房价下降的动能或原因至少目前还不充分。只能说房价在目前各方game的时候，一段时间会滞涨，滞涨不是意味着后面就是下降，继续上涨也有可能。</P> 某种意义上说，上海的经济发展代表中国目前的大趋势，因此，国内经济不出问题，上海的房地产也跌不下去，如果真的跌了，所反映的也绝不是上海的物业价格和价值的关系。 另一个方面现在地产的钱用的主要是银行的,国家不到万不可以的时候,不可能让房价下去,如果下去,银行上哪收钱去,所以不管多少人没有房住,买不起房,房价也很难降下去.实际下中国现在的股市已不行了,就像97年的香港一样,但房市没降,原因在于中国还不是完全的市场经济国家,房价的降不降还是由政府说的算的,现在的政府早不是工农政府了,是想办法圈钱学圈不到呢,房市是最后一根稻草了,所以一二年内不会轻易降了,我的猜想是08年奥运前后可能会降了.那时可能就是中国房市泡沫破的时候,因为这个泡太大了,现在不让它破,但不等于它不会破,破是早晚的事.