[原创]从住宅说管理

祯祺发表于 2010-9-30 11:57:59

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“地段、地段、还是地段”曾几何时房企还对一线城市地段的选择不惜重金展开趋之若鹜的追逐，到而今北京四环内低容积率稀缺地段的瓜分已基本完毕，尘嚣的场景渐渐远去，从满足住宅需求的角度上讲“二手房时代”迎面而来，是继续点燃二线城市的硝烟战火还是重新审视中等收入以下者在现代住宅需求上的新变化并加以满足，是从广告营销至上还是转变为产品创新为上，地产商，且慢、慎行。 <o:p></o:p>
先不说国家最新的宏观调控，也不说“9070”新政，只从一个城市家庭的现代起居生活开始,让我们重新认识一下几位主人公。早晨七点夫妻双双起床了，老公直奔卫生间先占位解决内急，老婆见门关上了只好蓬头垢面奔向厨房忙活早餐。画面定格，画外音响起：为什么只给我们设计一个洗手池？为什么卫浴设计不能分区行使各自功能？建筑设计图纸的尺寸中是否考虑餐厨区域之内的美式岛型（半岛式）工作厨台的摆放?<o:p></o:p>
生活继续中，这时孩子和老人陆续起床，孩子喜欢在餐厅区域玩耍，因为小家伙喜欢热闹，爱缠着在那里忙碌的爸爸妈妈；家里的老人踱步到阳台内，一边望着外面的景色一边精心侍弄着花花草草。画面定格，画外音响起：厨房与餐厅的穿透视线可以顾及孩子的自由玩耍吗？封闭阳台上的大玻璃窗是否考虑冷热空气的对流和隔热保温？<o:p></o:p>
生活继续，夫妻在和老人告别后急着送孩子去幼儿园了，家里只剩下老人孤独看着电视节目。画面定格，画外音响起：小区内的公共交往空间是否考虑了中国老人特有的群体式晨练习惯？是否设置了专供老人进行麻将桥牌的游乐区？     临近傍晚，夫妻下班了，老公开车接上老婆同去家乐福超市采购了足足够用一周的食品，顺带接上孩子一起大包小包的拎回了家，家门开了，大人孩子进屋后扔下东西换上拖鞋累得坐在了沙发上。画面定格，画外音响起：住宅屋门能否考虑将门轴与门厅灯光交互响应进行联动设计，以使主人回家后不必摸黑四处触碰光源开关？设计考虑了室外鞋与室内鞋转换的脏净功能区划分了吗？依据现代人大宗购物的生活习惯有没有设置方便且有利于菜蔬食品保存的储藏区？<o:p></o:p>
生活仍在继续，晚饭后一声清脆的门铃响起，通过监控器对话是物业公司的师傅，他进门穿越客厅走进厨房开始抄表，送走师傅之后老婆开始给家人清洗衣物并给老公熨烫起衬衫，家人洗澡后纷纷酣然入睡，一天的生活结束了。画面定格，画外音响起：厨房内管线布局可否在门厅玄关处设置可读式表盘？现代客厅的接待功能已被社区咖啡馆、茶社所替代，客厅使用面积的设计是否存在严重的功能浪费？主人清洗衣物时，是否考虑从洗晒熨一体化的便捷使用？晾晒功能从老式住宅阳台的交叉使用上转变为专属晾晒区？地漏的设计考虑反水、除味及抑制细菌滋生了吗？<o:p></o:p>
以上我们从消费者和房企的双重角度分别审视了新一代家庭住宅需求上的变化，积极捕捉其行为背后发生的变化、迅速应对响应其改变是房企摆脱唯地段论，躲避央企大鳄携巨额拿地资金优势裹挟夹击之下的应变之策，而房企要建立这种产品优势也需要从源头加强任务书的精准度和设计图纸的深度。<o:p></o:p>
此外，据有关机构统计，我国居民每年花费在住宅重复装修上的浪费高达3000亿，房子作为个人专属产品具有极强的个性化色彩，房企在大户型住宅的设计还要依据目标客户群的生活需求改变增加新的空间结构设计组合，例如收藏品观赏室、禅修室、宗教室、宠物室、视听室、茶室、阳光室等，用产品排列设计锁定目标客户群，从而强化产品的局部卖点和实用性。<o:p></o:p>
<p class="MsoNormal" style="MARGIN-LEFT: 0.65pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 24pt; LINE-HEIGHT: 23pt; mso-line-height-rule: exactly; mso-layout-grid-align: none; mso-char-indent-count: 2.0; mso-para-margin-left: .06gd">实用性之后就是适用性，即住宅人居环境的舒适度，最新的十二大建筑节能技术在关注恒温恒湿低噪对消费者的居住舒适改善之外还符合政府大力倡导的国家节能减排战略，是中国经济政策打压房地产价格增长过快之余留给房地产企业发展的一条求生之路。配合政策结合到住宅产品的设计和营销之上，给中国房企提出了全新的课题，是技术力对客户端的影响大呢，还是销售力对客户端的影响大？我想，每个企业所处的阶段不同自然答案也不同，但可以肯定的是加载了节能技术的新型住宅产品不但会享受到国家政策层面的资金支持还会通过类似锋尚住宅产品所获得各项国家级节能示范荣誉金身更好的建构产品卖点，让业内权威专家代替影视明星的营销效应，让产品插上绿色的翅膀。<o:p></o:p>
<p class="MsoNormal" style="MARGIN-LEFT: 0.65pt; LAYOUT-GRID-MODE: char; TEXT-INDENT: 24pt; LINE-HEIGHT: 23pt; mso-line-height-rule: exactly; mso-layout-grid-align: none; mso-char-indent-count: 2.0; mso-para-margin-left: .06gd">极光公司的创始人（cofounder of Aurora）派恩先生曾经预言，为了使企业更具竞争力，其业务必将引入一种新的组成部分——体验。所谓体验就是指人们用一种从本质上说很个人化的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出的一系列可记忆事件。住宅产品终将会从卖方市场逐渐过渡到买方市场，这个脚步愈加临近，但是一个住宅新产品通过体验式设计后被赋予个性化，换位转变为完全站在消费者立场上的设计施工，就使它成为一种前置满足，其创造的产品价值满足了消费者对居住情境的预期心理需求，那么这种产品理念将被其承认并为企业带来巨大的经济效益。<o:p></o:p>
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