[原创]再谈房价
两会后，有关房价上升的新闻又开始对大家进行轰炸了：从“两会结束后的第一天，北京土地市场又涌现出新的“地王”。当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿。昨日诞生的三个“地王”全部为“央企制造”。到“北京商品住宅成交均价达2.5万 同比涨逾128%”、“广州楼市又现“分钟盘” 6人争抢1套二手房”等等。对于我们普通老百姓，特别是有购房需求的人来说，无疑是晴天霹雳。<p> 有段时间，一直不大明白“买涨不买跌”，现在想想，这是心理作用最初显像而矣，而现在的楼价疯涨，正是商家抓住心理的营销策略。</p>
<p> 前段时间，有个同事问我，她准备买房结婚，问我有什么建议。我和她说，入市的时间，应该要看二会具体针对房产的政策，如果判断力度够的话，那么在二会结束后两三个月左右入市比较合适，如果不够，那就在半个月左右入市。毕竟结婚是刚性需求，没有太多的时间给你充分看市场。但现在的事实是，二会结束后，还没等大家缓过神来，房价已经高入云宵了。</p>
<p> 地王频出+房价快速增长，象是谁跟中央政策对着干，但事实呢？假如答案是肯定的，那为什么有人敢？有人可以？？有人能？？？</p>
<p> 最可怜的还是我们普通老百姓，老百姓口袋里的钱，到底有多少人在盯着。老百姓口袋里的钱，有多少是属于老百姓自己的。</p> 老百姓没钱··· <p>房价涨到今天这个地步，是地方政府放纵甚至支持的结果。有句话叫“出来混，迟早是要还的！”，房产商和政府官员们，这句话你们知道吗？你们也会有子孙，不要让他们被我们的子孙骂是畜生生的，那对他们不公平！</p> 房价变态的! <p>所长的儿子会是所长</p>
<p>局长的儿子也不会比局长差</p>
<p>就算他们子孙有机会给你骂</p>
<p>那也没多大损失</p> 高企的房价，换来的可能是少数人的盛宴和多数人的愤闷。 现在是无政府状态! <br/>
<div align="center">
<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="604" border="1">
<tbody>
<tr>
<td valign="top">
<p align="center"><b>比重</b></p></td>
<td valign="top" width="84">
<p align="center"><b>土地成本</b><b></b></p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center"><b>前期成本</b><b></b></p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center"><b>工程成本</b><b></b></p></td>
<td valign="top" width="84">
<p align="center"><b>营销成本</b><b></b></p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center"><b>管理成本</b><b></b></p></td>
<td valign="top" width="88">
<p align="center"><b>财务成本</b><b></b></p></td></tr>
<tr>
<td valign="top"></td>
<td valign="top" width="84"></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center"> </p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center"> </p></td>
<td valign="top" width="84"></td>
<td valign="top" width="83"></td>
<td valign="top" width="88">
<p align="center"> </p></td></tr>
<tr>
<td valign="top">
<p align="center">平均比重</p></td>
<td valign="top" width="84">
<p align="center">15%</p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center">7%</p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center">60%</p></td>
<td valign="top" width="84">
<p align="center">3%</p></td>
<td valign="top" width="83">
<p align="center">5%</p></td>
<td valign="top" width="88">
<p align="center">10%</p></td></tr></tbody></table></div>
<p> 二线城市成本费用分析构成。楼面地价在400~500元/平米。（50份房地产目标成本决算资料数据（2007~2010））</p>
<p> 前期成本、工程成本、管理成本、营销成本等一线、二线、三线等成本都大致相当，差异也就是3~5%左右。</p>
<p> 最终一、二、三类的房价真实的成本大家可以自己推算一下。</p>
<p> 即便是你是个做店铺生意的，你自己的产品售价也不会是产品进价，肯定加上租金、水电费、雇员工资、装潢回收金、贷款利息、营业税等等费用之后，外加利润。房地产的费用逻辑也一样。只是房子是大宗40~200万的产品；而商品时明码标价的。</p>
<p> 前一段跟一个做服装生意的人聊天：粗略明白了服装零售的逻辑：</p>
<p> 比如进一批20件时尚装，没见10元，总成本费用未200元；在定价时新货推出按50/件，出售4件后，按5折、甚至3折出售，打折的过程就是回收水电费等相关费用的过程。</p>
<p> 房产的逻辑是先推一批位置一般的房子，低开，再进一步推出位置比较好的房子，高走。异曲同工。</p>
<p> </p>
[此贴子已经被作者于2010-5-18 17:47:42编辑过] <p>我喜欢用数据说话。</p>
<p>空谈房价高或者房价跌只是一种空谈。</p>
<p>大家可以拿几个数据比较一下，就会更清晰。</p>
<p>你可以如下分析：（数据可以暂时拿政府工作报告为例）</p>
<p>拿近几年房价每平米均价与工薪阶层每月工资进行比，进而得出年度变动系数（房价工薪）；</p>
<p>拿近几年楼面地价每平米均价与工薪阶层每月工资进行比，进而得出年度变动系数（地价工薪）；</p>
<p>拿近几年建安成本单价每平米均价与工薪阶层每月工资进行比，进而得出年度变动系数（建安工薪）；</p>
<p>拿近几年税收单方每平米均价（当地市税收总额/当地新开工和交房面积）与工薪阶层每月工资进行比，进而得出年度变动系数（税收工薪）；(虽然有工业、零售业、服务业的税收，但你如果想的话也可以剥离房地产、契税及建材相关的税收)</p>
<p>通过比较这几个年度变动系数，我发现了如下规律：</p>
<p>（税收工薪）>（（地价工薪）>（税收工薪）>（房价工薪）>（建安工薪）</p>
<p> </p> <p>对于市辖区的农民可是不一般，他们之前的棚户区般的小草窝，开发大军一到就成了金窝。</p>
<p>拆掉的小草窝，不但补偿1~3倍不等的房产，还会有一笔不错的拆迁安置补偿金。</p>
<p>应了一句老话，金窝、银窝不如自家的草窝。</p>
<p> </p>
<p>而市辖区的农民的草窝变金窝的银子都需要我们白首起家的白领缴纳。</p>
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