[转帖]中国楼市热的根源是政策矛盾
<p>这三四年，中国民众对房地产市场的关注与日俱增。楼市在去年短暂下跌后，一直处于上升态势，民众的怨言也越积越深。</p><p> 《蜗居》电视剧就反映了社会的不满情绪。不少人看了电视剧后对城市生活相当灰心。为了回应民众的需求，国务院出台了“国四条”，意图通过土地、金融及税收手段来遏制楼
价升势过急。此后，财政部、国土资源部、人民银行、监察部、审计署等联合发文，要求加强政府土地收支的管理。其中最有杀伤力的条款就是，开发商的首次付款
比例不能低于全部土地出让价款的一半，分期缴纳全部款项的期限不得超过一年，特殊项目可以在二年内付清。 </p><p> 通知下发不足一周，上海和广州地王相继出现，因此人们无法相信上述政策的效力。甚至有人说，地王出现就是打了政策一记耳光。资金实力越来越雄厚的开发商之间，完全可以通过联合的方式来增强付款能力。</p><p>房价与收入不成比例</p><p>
2009年12月23日，国有企业中国建筑的子公司中建地产，以37.2亿人民币买到上海新江湾城C6的住宅用地。当时起拍价是17亿元，拍卖的溢价高
达119％。无独有偶，富力、碧桂园、雅居乐联手以255亿元人民购得广州亚运城项目。这块土地及地上建筑物的拍卖底价是165亿元，拍卖溢价幅度是
55％。在内地，一个地王产生往往意味着整个城市的房地产市场价格更上一层楼。一万元一平方米的房价现在内地的城市已不少见，但月入万元的家庭却在人口中
占有极少的比例。 </p><p> 对内地楼市价格的走向，仁者见仁，智者见智，但有不少不正常的事情。比如深圳部分地区的楼价已经与香港相差不远，
而深圳市民的平均收入与香港相距甚远。最近《福布斯》发布了亚洲租金最贵的城市，北京和上海的排名在第三和第五位。按购买力平价计算，香港的人均年收入是
北京和上海的七倍有余，但三地高档房子的租金却相差不大。《福布斯》列出全球七大金融泡沫，中国的房地产市场排行第二。 </p><p> 从房价上涨
来看，经济向上的预期是驱动力之一。中国的生产力在持续上升，相应的人均收入也在上涨，因此，许多开发商比较有信心：房价总体上不会大幅下跌。如果人们的
收入继续上升，购房欲望也会随之回升，这样房价可以再度上升。这种预期在这几年也被证明是正确的。在深圳等地，虽然房价曾有短暂下降，但2009年的上涨
远超过下降的幅度。 </p><p> 香港也曾经出现类似的情况。在上世纪六十年代，香港商人争先恐后地投资于房地产市场，原因就在于当时的香港经济
前景非常好。许多开发商的思路就是，既然后市很好，为何不多做些超前投资？因此，房地产市场价格上升也很快。不过，香港的房地产市场遇到了七十年代石油危
机，很多公司因此倒闭，楼市价格也掉头向下。 </p><p> 今天来看，香港的社会主要矛盾仍然是房地产市场。香港政府比较明智的做法就是引入了公共房屋制度，一半人口居住在公屋或者居屋中，房地产市场的矛盾局限于收入较好的人群中。而这些人群有一定的经济基础，发动大规模的动乱就不大可能。但是，内地的情况有些不同。 <br/></p><p>土地财政的结果</p><p> 内地从2003年开始推行廉租房制度。之后，中央要求地方政府将土地出让金中的一成用于廉租房建设。但是，廉租房建设的速度只是
“蜗牛”级。之所以缓慢，原因在于土地财政。也就是地方政府的收入很大程度上靠卖地来维持。而这些收入对地方政府来说极其重要，不仅可以改善当地的基础设
施，还可以提高当地的医疗投入和教育投入，甚至还可能支援地方政府的各项娱乐开支。 </p><p> 中央的刺激经济政策就是其一。在刺激经济中，许
多可能导致房地产过热的政策在短时间内集中出台，直接推动了主要城市房地产价格的上涨。2009年全国9万亿元新增银行贷款中，约有六分之一流到房地产市
场。而且前11个月进入房产市场的信贷金额高达1.6万亿元，比去年的同期增加达60％。 </p><p> 此外，近年来为了解决农村问题，中央决策
层就提出了城镇化建设。城镇化建设有一箭多雕的功能，其中之一就是拉动内需。城市居民的消费水平比农村高出许多，因此，只要能将农民转为城镇人口，内需的
拉动就显得轻松许多。问题是，把农民变成城市人就会制造大量的住房需要，城市房地产价格自然就降不下来。 </p><p> 再次，城乡差距在近年来不
断拉大，对城市的房地产市场也产生了向上推动力。表面上看，内地近年的中央一号文件都是指向惠农，事实上城市的各项投入仍然远远高于农村。而城市居民与农
民之间的收入差距也在不断地扩大。城市生活的诱惑对农村来说是巨大的，这一切在《蜗居》电视剧中表现得淋漓尽致。因此，许多进城的人共同筹款购买城市住
房，这些也会加大城市房地产市场的压力。 </p><p> 在这种背景下，大量的热钱、闲钱流入房地产市场。虽然一些新建社区十室九空，但房地产价格仍持续上升。近期的“国四条”强调打击投机性购房，但数亿人口的实际购房需要让投机和投资均可找到光明前景。因此，若要有效调控房市，需要通盘考虑。</p>
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