[转帖]预言2010，全民买房子的时代即将过去
预言2010，全民买房子的时代即将过去<br/><br/> 本人在2009年3月初，撰写了《排队买房子时代的来临》，成功的预言了经过一轮观望，必然引起新一轮报复性上涨，不出所料，实际的北京房产市场正如笔者在3月初写的文章描述的一样，演绎了一场放量突破的大行情。房价从价格从3月初的谷底，迅速进入高位，市场终于还原了北京房产真实的价值。<br/> 长期以来房产成本论被砖家和一些自栩**博士认为北京房产价格理论基石，他们根本不了解北京土地的房产价值根本所在，在他们眼睛里，北京的房产等值于钢筋水泥的综合体，文物的价值在于他们用了多少金属材料，北京市区的房产和保定、张家口的房子，没有任何区别，时至今日，大家也没有看到他们为没有还没有去张家口和保定工作居住呢，按他们的论调那生活成本多低呀！ 关于对北京2010年楼市预测笔者认为。10年上半年成交量和房价由于需求惯性还将徘徊高位，但是下半年房价将稳定高位，但成交量将大幅度下滑，预示着北京房产市场的真正的走向成熟，也就是全民买房子的时代即将过去。<br/>造成以上原因是主要基于以下两点：<br/>1是由于土地供应的锐减和城市人口激增的矛盾激化，从近年来北京土地供应数量规模可以看出，北京目前城市的承载能力日趋饱和，土地供应量将不可逆转的减少，但是涌入北京的人口缺没有任何丝毫减缓的迹象，注定了北京的房价将单边上扬，并伴随成交量逐渐降低。<br/>2存量房的房源的彻底消化。大量的存量方源一直起着房价稳定器的作用，无论是08年底还是今年年中，存量房对于抑制房价上扬起到了重要作用，但是随着观望期的结束，积蓄的力量集中施放，二手房市场的存量住房，在今年的凌厉的逼空走势下迅速消化完毕，经过这轮暴涨爆跌洗礼后的业主们，现在的房主对北京的未来可以说是信心百倍。<br/> 2010年下半年开始北京地产市场将真正意义逐步进入成熟阶段，北京的房产市场自己来选择客户群2009大量，低龄人士大量排队买房子只能证明房价格低估，在成熟发达国家的大都市，例如东京和巴黎，跟房产相关广告95%的是出租广告，买卖房产只是一小部分的人关心的事情，他们的年龄普遍35岁以上，美国让低收入阶层买房子是错误的典范引发了全球经济的危机，今后北京80%的人口将不应再排队买房子而是根据自己的职业规划和人生规划就近租房生活！这就是未来的北京房产市场的大趋势！！！<br/><br/> <br/>告知民众事实 而不是哗众取众,这就是我写博客的目的<br/><br/><br/>本人以前写的一篇相关文章<br/><br/>北京的房价低的惊人-从平均还款期限看北京房价 <br/> 据北京银行业内的2007年个人贷款分析报告，平均北京每个住房贷款客户，平均还款期限仅仅为3.5年，这<br/>意味着银行一直以来认为的-长期最稳定的利润来源个贷市场的蛋糕并不好吃，每逢岁末年初的各家银行的个贷<br/>部门的都为提前还款潮忙的不可开交。<br/> 如果再加上购房人群中30%的人为一次付款，这与国外购买住房住房贷款平均期限20-30年还清相比，北京购房人群平均还款速度可谓是世界第一！北京人的购房实力世界罕见！同时与国外购买住房的首次购房年龄超过35岁以上相比，北京的购房群体也是最为年轻，相差近10岁！<br/> 可见北京的住房价格不是太高而是太低了！！<br/> 2006年和2007年在很多喜欢拿收入房价比的说事的砖家们一致认为北京房价应该下跌的时候，北京房价却<br/>悄然迅速拉拉升。然而在2008年在中国经济整体紧缩的情况下，北京的房价格仍能保持高位盘整！<br/> 这些所谓的砖家问题他们最大的错误在于：<br/> 1喜欢刻舟求舰用收入房价推算合理北京的房价水平，忽略了北京与发达国家城市的收入的差异性,发达国家人均收入相对均衡，而做为世界上最大的发展中国家的首都北京收入具有极大的差异性！<br/> 2中国的城市发展水平和国外差距更大，北京上海 的城市发展水平和国外的一线大城市如纽约、 伦敦 、<br/>汉城没有丝毫逊色之处，而2线城市和广大的3线城市的发展水平则差距甚远。<br/> 具体来说影响北京的收入房价比的收入的基础，由于北京的产业调整还远远没有到位，平均工资的水平被严重扭曲，低附加值产业还吸引了大量人口，大量劳动密集性一些加工工业（如亦庄开发区手机生产线上的工人工）的产业和远郊区的（如汇源果汁等等平谷昌平大量农产品加工企业产业工人），他们的工资水平低而且<br/>是数量庞大。拉低了北京工资的平均数。<br/> 当然北京的高收入的人口总量也是全国第一，他们才是北京的购房的主力人群！<br/> 北京的买房子主力人群阶层是什么人呢<br/> 1 北面高科技人才，以在上地和中关村地区工作的以IT精英，工资水平在北京前列，软件业的工资和国际<br/>最接轨的行业，体现在上地虽然是五环外却和南3环的房价不相上下！<br/> 2教育人才： 无论是清华北大等百年学府,还是新兴的教育代表新兴的新东方学校等均海淀汇聚了中国所有的教育资源，除了国内教育, 海淀区也是海外留学生来华学习的首选地点,每年近十万海外留学生在北京语言大学北航等大学进修,以预见随着中国的国际地位的崛起,来华留学将成为世界的潮流 ,根据2007教育部的统计,<br/>来华留学的人员数量首次超过了出国留学人员的数量.中国有望恢复大唐盛世时期的的世界文化和科技的中心的地位!中科院中国工程院顶尖科研机构均在北京,两院院士80%居住在海淀区,未来的21世纪是高科技人才的竞争在海淀从事教育产业的人也同样在北京属于高收入阶层，这使的北京 海淀个人所得税无论是增长率还是总金额一直位列北京区县第一，学院路地区的房价北京最高地区之一。<br/> 3数百万的大学生每年巨量毕业人口涌入是直接影响了北京的住房供应需平衡，在不断的在优化城市的人口结构同时，也决定了北京房租水平的持续上扬，在这些数量的庞大的大学生中，其中大部分独生子女，一小部分学生在没毕业之前，家长就竭尽其毕生积蓄就在北京购买房产，-他们购买的首选就是低总价的房产，他们目<br/>的就是希望孩子能扎根北京 ！这部分需求在收平均工资中根本无法体现！<br/> 3总部经济，数万计的国内大企业，国内大公司和国际500强的大公司在北京设立的中国乃至大中华区总部，总部人员的工资水平水平均属于全国最高水平,工资水平和和国际水平接轨（既有银行金融业。电力也有石油石化 西门子 爱立信）北京的国贸地区和金融街等地区均是高薪人员的聚居区。<br/> 4政治和经济中心，北京做为政治中心，具备庞大的党政军各级官员的家属和各地驻京机构带来庞大的购房需求。<br/> 北京良好的文化氛围，作为适宜居城市，北京吸引了大量的全国的富裕人群购买北京房产，除了作为储蓄的替代的手段外，这些富裕人群购买住房主要目的是希望子女在在北京得到良好的教育，具备国际化视野。在北京单价超过2万/米的房产，主要是这2类人购买。这部分购房需求自然在平均中也无法体现！<br/> 6 新闻媒体，影视制作网络媒体，出版社报社，均集中北京，仅仅中央台一家机构为就创造了近百万个高收入就业机会(包括相关的广告和节目制作公司)，影视制作也是北京的强项，新华社等所有平面平面报纸出版社媒体产业人群待遇也不低，此外新兴的信息产业网络媒介无论是新浪 搜狐还是百度 均在北京 未来的朝阳行业就业均在北京，在这些公司工作的年轻人均是高薪一族， 均购房的主力军！<br/>7医疗卫生产业,北京在医疗卫生软硬件和科研技术均代表了全国的最高水平,在国际上也是名列前茅.吸引了大<br/>量的国内国外人士来京治疗,北京医疗卫生领域人员也属于高薪一族<br/><br/> 8旅游产业，西欧的等发达国家的大城市旅游产业长创造的GDP占该城市的GDP的1/3甚至1/2，而北京的旅游产业所占比例微乎其微，奥运会使50亿人通过电视了解了北京，奥运会后旅游产业具备巨大的成长空间，从事旅游行业的从业通常也比产业工人高的多。<br/><br/> 因此相对绝对数量庞大的高收入人群北京的房价一点也不高，这也就是北京的贷款平均年限仅仅3.5年也就不足为奇了！ 泡沫不破人民完蛋，泡沫怕了经济完蛋。中央的难处
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