[原创]亏了也交税？——炒房客低价售楼的涉税分析
自2007年8月开始，中央政府动用新一轮的从紧货币政策，加强对房地产市场持续、综合性调控，紧缩银根以遏制房地产市场的不良发展。到2008年初，货币政策初见成效，楼市成交量开始出现萎缩，部分地市房价开始走低，如：深圳房价据报道已整体下跌超过30%。在此种情况下，出现了部分炒房客难以将手中的楼盘套现，无力支付日渐沉重的银行月供的现象。在一段时间的抵死坚持后，部分炒房客面对各大银行每月几十万元的还贷压力，开始选择将手中楼盘以极低的价格抛售。更有甚者部分抛售价格仅为炒房客所欠银行本息，而对应所支付的首付款以及已偿还银行贷款本息部分就直接转变成了炒房客自身的亏损。<br/> 作为专业从事税收政策研究的人员，我们在感叹炒房客昔日风光无限，而今清贫潦倒剧变的同时，也从税务角度就目前炒房客以低价抛售楼盘的事项进行涉税分析。<br/> 房产属于涉税资产，炒房客将房产转让的行为将涉及营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、个人所得税和印花税。下面将逐一进行涉税分析：<br/><b>一、营业税</b><br/>1、以房产抵押贷款最终以抵押的房地产清偿对银行的贷款<br/> 如果炒房客是以房产抵押取得银行贷款，在无力归还贷款时，银行通过法院将抵押的房产查封并拍卖，拍卖的价款优先偿付贷款本息。以房产抵偿债务视同销售房产，房地产所在地主管税务机关应对炒房客的以房抵债行为按“销售不动产”税目计征营业税。<br/>2、将房产低价抛售给他人<br/> 如果炒房客以协议价格将房产低价抛售给他人，则构成了营业税的应税行为，应按“销售不动产”税目计算营业税。<br/> 炒房客都是短线炒房赚取房产差价，房产购买年限一般不会超过5年，因此根据现行营业税法规定，应当以拍卖价款、协议价款全额为计税依据，适用5%的税率，向不动产所在地主管税务机关申报缴纳营业税。<br/><b>二、城建税及教育费附加<br/></b> 炒房客应当缴纳的房产转让城建税、教育费附加和地方教育费附加，分别按其房产转让实际缴纳营业税的7%、3%和1%税率，计算缴纳。<br/><b>三、土地增值税<br/></b>1、若炒房客转让的是符合条件的普通住宅，则免征土地增值税。<br/>2、若炒房客转让的是非普通住宅，则房产转让土地增值税的计算视炒房客提供资料不同分为三种方法：<br/> 方法一：炒房客能提供发票及完税凭证的，可按发票所载金额自购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税。<br/> 方法二：炒房客不能提供发票，但能提供评估机构的评估价格，可按房屋及建筑物的评估价格（重置价格×成新率）、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目，计算缴纳土地增值税。<br/> 方法三：炒房客既不能提供购房发票又不能提供评估价格的，则按转让收入乘以核定征收税率（具体由各省确定），计算缴纳土地增值税。<br/>炒房客应当自转让房产协议签订之日起7日内，向房产所在地主管税务机关办理纳税申报。但在目前部分地市房地产市场价格出现逆转的情况下，炒房客舍血本低价抛售楼盘，因其售价不足以弥补当初高额的购置成本，不会产生增值额，也就不涉及土地增值税的缴纳。<br/><b>四、个人所得税<br/></b> 炒房客无论是中国人还是外国人，转让中国境内的房产均需就房产转让所得，适用20%的税率，计算缴纳个人所得税。但是否缴纳个人所得税，要依据房产转让过程中是否产生转让所得进行判断。<br/>（一）转让收入的确定<br/> 根据现行个人所得税法的规定，炒房客将房产转让时，应以实际成交价格作为转让收入。若申报的房产成交价格明显低于市场价格且无正当理由，则征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。<br/>（二）各项扣除的确定<br/> 根据现行个人所得税法的规定，炒房客在转让房产计算个人所得税应纳税所得额时，可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房产购置原价、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。<br/>1、可扣除房产购置原价的确定<br/> 炒房客大多购置的是商品房，故应以该商品房购置时实际支付的房价款及交纳的相关税费，在计算个人所得税应纳税所得额时据实扣除。<br/>2、转让房产过程中缴纳的税金<br/> 炒房客在转让房产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税金，可以在计算个人所得税应纳税所得额时据实扣除。<br/>3、合理费用<br/> 炒房客按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，可以在计算个人所得税应纳税所得额时据实扣除。<br/>（1）支付的住房装修费用<br/> 炒房客如能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房产产权人一致的，在经税务机关审核后，其转让的房产在转让前实际发生的装修费用，可在不超过房产购置原价10%的限额内据实扣除。<br/> 如果炒房客原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。<br/>（2）支付的住房贷款利息<br/> 炒房客如果出售的是以按揭贷款方式购置的商品房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，可凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。<br/>（3）手续费、公证费<br/> 炒房客按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，可凭有关部门出具的有效证明据实扣除。<br/>（三）应纳个人所得税<br/> 炒房客应根据上述有关房产转让收入和扣除项目的规定，计算房产转让应纳税所得额。如果应纳税所得额为正，则需要按照20%的税率计算缴纳个人所得税；如果应纳税所得额为负，则不涉及个人所得税的缴纳。<br/>如果炒房客不能提供合法的原购房合同、发票等有效凭证，税务机关有权对其实行核定征税，即按炒房客房产转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据炒房客出售房产的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在房产转让收入1%-3%的幅度内确定。<br/> 如果炒房客是以房产抵押取得银行贷款，在无力归还贷款时，通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照炒房客提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。<br/>（四）房产转让亏损的处理<br/> 受国家宏观调控的影响，部分地市房地产市场出现价格逆转，炒房客较低的转让收入不足以弥补前期购置成本、支付的费用及转让环节已纳税金，导致应纳税所得额为负。我国个人所得税法将个人所得税应税所得分成13个税目，那么炒房客的房产转让亏损是否可以用来作为个人其他所得的扣除项目呢（例如：工资薪金所得、利息股息红利所得等）？答案是否定的。<br/> 虽然税法人为的将个人所得划分为13项，但是对每一项所得，税法都明确规定了各自的征收范围、计税基础、适用税率和费用减除标准。在计算个人所得税时，需按不同应税项目分项计算，以各应税项目的收入额减去税法规定的该项费用减除标准后的余额，单独计算各项所得的应纳税所得额，不同税目之间按照税法的规定不得进行盈亏互补。<br/> 因此，炒房客转让房产，应按照“财产转让所得”税目计算所得或亏损，所产生的亏损不能用其他税目的所得弥补，且不存在在以后年度延续弥补的规定。<br/><b>五、印花税</b><br/> 炒房客将房地产低价转让，与房地产受让者形成买卖关系，按现行印花税规定，所签订的转让协议属于印花税应税范围，签订转让协议的当事双方，应当根据协议所载价款，按照“产权转移书据”税目，适用0.05%的税率缴纳印花税。<br/><b>【结束语】：<br/></b> 房产投资是把双刃剑，炒房客在获得高收益的同时，也承担市场价格下跌带来的高风险，同时承担着很大的涉税成本风险。根据现行税法有关个人房产转让的规定，无论房产转让盈亏与否，营业税、城建税、教育费附加以及印花税均为不可避免的转让房产成本支出。<br/> 如果炒房客保留原购房合同、发票及相关已纳税费凭证，则在房价一路走跌的困境中低价抛售房产，不产生增值额及转让所得的情况下，将不涉及土地增值税和个人所得税的缴纳；但如果炒房客不能提供原始购房票据，则在被税务机关核定征税的情况下，高额税负对已陷入困境的炒房客来说，无疑是雪上加霜。 以上内容参考百丞税务咨询，表示感谢 <p>晚上躺床上学习！！！</p>
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