[转帖]北京上半年33个项目零销售 三大原因造成滞销
<p><strong> 近两成项目没卖出一套房</strong></p><p> 近日，北京晨报推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。 </p><p> 本次调查显示，零销量项目共有33个。其中住宅项目有13个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。 </p><p> 值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。这其中有部分原因是开发商拿到销售许可证后不开盘；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售价偏高等原因造成的。 </p><p> 由于去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨。但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪加剧，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼价涨幅逐渐回落。同时，由于近期央行存款准备金率已提高到一定幅度，公众预测今年下半年央行仍可能会加息，以更好地抑制通胀压力。再加上近期股市大跌、CPI上涨、油价高涨，种种不确定性也让楼市观望情绪愈发严重，2008年的楼市一片惨淡。 </p><p> 但也有一些项目逆市热销，比如位于昌平板块的北街家园、望都新地、紫金新干线。位于清河、西三旗的一些项目也取得了不错的成绩。定价在8450元/平方米的望都新地达到了93.8％的销售率，均价为9500元/平方米的大兴的理想城也同样达到了93.8％的销售率。由此可见，地理位置和合适的定价是决胜市场的关键要素。 </p><p> 本次调查除了覆盖市内各区域之外，还包含了东部的朝阳区、通州区、顺义区、平谷区；南部的房山区、丰台区、大兴区、亦庄开发区；西部的石景山区、门头沟区；北部的海淀区、昌平区、怀柔区、延庆县、密云县范围，覆盖了北京辖区的全部。 </p><p> <strong> 行情分析：三大原因造成滞销 </strong></p><p><strong> 原因1 房价高 </strong></p><p> 从晨报联合推出的统计数据可以看出，普通住宅的滞销大多属于定价偏高导致的销售缓慢。如位于东二环和东三环之间的圣世一品阁，定价在30000元/平方米；位于丰台区三环四环之间的文成建筑定价在18000元/平方米，远远高出周边项目的定价造成销售迟缓。 </p><p> 晨报联合推出的统计数据显示，定位比较高端，定价较高的公寓类项目，虽然所处地段较好，位于城市主干道附近，生活配套设施较为完善，但由于价格超过周边区域楼盘，且套均面积普遍偏大，过高的总价令购房人难以承受，比如冠城·名敦道、顺驰蓝调国际、帝景博悦、朱雀门等。 </p><p> <strong>原因2 地段差 </strong></p><p> 晨报联合推出的统计数据显示，滞销楼盘很大一部分项目在相对偏远的郊区。这些项目滞销的主要原因是一段时间内区域供给量较大，且该区域的主要消费群体应仍是郊区本地居民，市场消化力有限。比如，房山区的不少项目销售迟缓。 </p><p> <strong>原因3 开发商捂盘 </strong></p><p> 通过晨报联合调查统计结果发现，此次有33个项目是零销量，这些项目有别墅、公寓，也有普通住宅。采访后得知，这些项目大多数是开发商取得了销售许可证后，捂盘不售。比如MOMA万万树 、西苑好山居等都是在今年1月份取得了预售许可证，但截至记者发稿时都还没有开盘。 </p><p> <strong>区域利好是旺销主因 </strong></p><p> 晨报联合推出的统计数据显示，现在京城在售住宅大多分布在四环至六环之间，一些热点区域仍受到购房人的追捧。如昌平板块，北街家园、望都新地、紫金新干线三个位于昌平的项目雄踞畅销榜。同时，清河、西三旗板块处于炙手可热的中关村板块、上地板块与奥运板块交界的黄金三角地带，无论是从人文环境，还是从经济发展角度来看，其潜力都无可限量。该区域的另一个利好是地铁8号线二期北延方案的确定。</p><p><strong> 专家观点：需求被虚高的房价拒之门外</strong>
</p><p> 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，晨报的调查数据显示，“市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。”杨少锋说。 </p><p> 杨少锋认为，滞销的楼盘主要原因一是价格过高，比如说帝景博悦，价格从开盘的6000多一直涨到现在的25000元每平方米，短短四年左右时间涨了四倍，几乎每年价格翻番；二是项目取得预售许可证一直没有开盘，或者说没有大规模的开盘，比如说冠城·名敦道，至今没有正式销售；三是项目本身存在硬伤，难以得到市场认可。 </p><p> 大部分畅销楼盘有两个特点，一是项目整体品质比较高，比如说国奥村；二是相比区域同类楼盘价格低，比如说公园1872。也就是说，即使是当前的楼市，性价比高的项目依然会得到消费者的认可。 </p><p> 杨少锋表示，只要项目不存在硬伤，再加上售价合理，都不会发生滞销问题。 </p><p> <strong>个案分析“7折成就波菲特旺销？ </strong></p><p> 近日，记者获悉，位于燕莎核心区的波菲特国际公寓在6月底推出5套售价为19800元/平方米的特价房，上市即被抢购一空。 </p><p> 波菲特国际公寓周边同类产品如US联邦公寓 等项目均价都在28000元/平方米以上，而波菲特公寓最高售价也曾是28000元/平方米。但6月底，波菲特国际公寓推出19800元/平方米的5套特价房，这一价格相当于最高售价的7折，上市当天便全部卖出。 </p><p> 该项目负责人在接受采访时表示，该销售价格是对房地产市场评估后作出的判断，此前的最高销售均价有些虚高。该负责人还表示，7月份，波菲特还将推出5套精装修带家具家电的房源，以20800元/平方米的优惠价格开卖，这也仅相当于最高售价的7.4折，比周边同类产品每平方米低了近8000元。 </p><p> 记者致电该项目销售负责人，该负责人表示：“准确的说，项目并没有整体打折，特价房是指定户型、指定朝向和指定楼层。由于该价格比之前的销售价格低很多，在没有对外做任何宣传的情况下就被抢购一空。” </p><p> 据相关负责人介绍，6月底推出的特价房为3层99平方米的H1户型。“7月份推出的特价房仍然是3层至6层99平方米的H1户型，销售价格为20800元/平方米。”虽然该特价房价格略有增加，但也仅相当于最高价格的7.4折。而H1户型共有120套，非特价房销售均价为25800元/平方米。 </p><p> “我们采取低价销售，主要是基于目前市场大势的判断。同时，有一定的资金回笼需求。”该项目负责人表示，目前北京楼市低迷，观望情绪严重，波菲特国际公寓特价房的销售价格是根据产品价值、区域价值等方面综合评估后，制定的合理价格。据悉，该项目定价28000元/平方米的时候，并无成交记录。目前采用低价位的销售策略，目的是吸引市场的关注，进而加快项目的销售速度。 </p><p> 据业内人士分析，波菲特国际公寓7折热销的现象说明市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。 </p><p> 也有业内专家表示，开发商开始根据户型和朝向细分销售价格，说明市场处于买方市场。业内人士认为，今年楼市惨淡，开发商根据朝向、户型、楼层等不同而细化销售价格，一方面可以以此为理由进行降价销售，另一方面则说明开发商对市场整体大势预期发生变化，希望尽快回笼资金。 </p><p><strong> 新闻分析：敏感时期沉默是金</strong>
</p><p> 就在不久前，很多开发商和业内人士大声鼓噪：房价肯定会上涨，要买趁早出手；眼下，同一拨儿人在同一个话题面前却是三缄其口。 </p><p> 记者就“现在该不该买房”这一话题电话连线了几位房地产开发商，这几位业内人士一听此话题就连连说：“这么敏感的时候，谁还敢站出来说话呀。”现在不仅开发商，连一些专家学者也纷纷回避，不敢预测下半年房价走势。面对迷局一般的房地产市场，大家都保持着高贵的沉默。 </p><p> 某网站的一次调查显示，认为下半年楼市会持续观望，房价下跌的占82.13％。可见楼市观望气氛仍然浓郁。 </p><p> 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，除非年底国家放开银根，否则楼市还将持续低迷。但一旦银根放松，楼市需求将大幅回暖，房价有可能会出现反弹。 （刘云波） </p><p><strong> 普通住宅十大滞销楼盘</strong>
</p><p> 项目名称 推广名 发证日期 开盘日期 总套数 已签约套数 销售率 物业类型 城区 均价（元/m2） </p><p> 珠光御景嘉园(三期） 珠江御景 2008.6.1 2008.6.4 198 0 0.0％ 普通住宅 丰台 8200 </p><p> 顺驰蓝调嘉园 顺驰蓝调国际 2008.4.2 2008.4.2 2 0 0.0％ 高层板楼、 丰台 20000 </p><p> 清河嘉园（二期） 强佑清河新城 2008.5.24 正在预售 621 7 1.1％ 普通住宅 海淀 14000 </p><p> 新新天地家园 北京新天地 2008.4.26 正在预售 260 3 1.2％ 普通住宅 朝阳 13000 </p><p> 水墨林溪（二期） 水墨林溪 2008.6.5 2008.6.5 888 17 1.9％ 普通住宅 房山 5888 </p><p> 阳洲鑫园二区 顺鑫澜庭 2008.2.5 37 1 2.7％ 普通住宅 顺义 4800 </p><p> 保利百合园 保利·百合花园 2008.6.14 2008.6.15 2162 81 3.8％ 普通住宅 丰台 15600 </p><p> 京奥家园（四期） 北京奥林匹克花园 2008.3.27 正在预售 127 5 3.9％ 普通住宅 朝阳 14000 </p><p> 北苑家园 公园2008 2008.3.16 正在预售 501 23 4.6％ 普通住宅 朝阳 13000 </p><p> 富力桃园（二期） 富力桃园 2008.6.1 2008.6.1 649 32 4.9％ 普通住宅 海淀 13000 </p><p><strong> 普通住宅十大旺销楼盘</strong>
</p><p> 项目名称 推广名 发证日期 开盘日期 总套数 已签约套数 销售率 物业类型 城区 均价（元/m2） </p><p> 舜泽园 舜泽园 2008.5.2 正在预售 507 410 80.9％ 普通住宅 延庆 4800 </p><p> 平谷镇利农胡同1号楼 利农胡同1号住宅楼 2008.1.23 正在预售 48 39 81.3％ 普通住宅 平谷 4000 </p><p> 理想家园 鸿坤理想城 2008.6.19 正在预售 193 157 81.3％ 普通住宅 大兴 9500 </p><p> 中海风情苑（四期） 圣朝菲 2008.3.16 正在预售 99 81 81.8％ 普通住宅 朝阳 13000 </p><p> 武夷花园（十一期） 武夷城市左岸 2008.3.9 正在预售 207 183 88.4％ 普通住宅 通州 7480 </p><p> 望都家园二期 望都新地 2008.4.12 正在预售 336 315 93.8％ 普通住宅 昌平 8450 </p><p> 邑上苑 邑上 2008.1.13 正在预售 408 396 97.1％ 普通住宅 昌平 8500 </p><p> 世嘉博苑（三期） 世嘉博客 2008.1.13 正在预售 204 198 97.1％ 普通住宅 大兴 9100 </p><p> 信德园 考拉社区 2008.4.3 已售完 3 3 100.0％ 普通住宅 宣武 9000 </p><p> 嘉铭园（二期） 嘉铭桐城 2008.3.12 已售完 41 41 100.0％ 普通住宅 朝阳 13000 （制表/耿争） </p><p><strong> 新闻链接：前6月新盘供应增销量减</strong>
</p><p> 据北京市房地产交易管理网统计数据显示，今年上半年北京市期房网上签约日均232套，日均签约面积28550平方米，与去年同期相比，期房网上日均签约减少146套，日均签约面积减少19996平方米，按百分比算分别下降38.6％、41.2％。这其中，住宅日均签约183套，同比下降39％；而同样是在上半年的时间里，有统计显示，这期间本市商品住宅项目批准上市套数为61872套、693.5万平方米，整体预售面积增加了4.1％，其中商品住宅上市套数增加了35.8％。于是，前6个月北京房地产市场上出现新盘供应增加，而销量大幅下跌的局面。</p><p></p> <h1>看来，2008 年又是个不冷清的年份</h1> <p>继续降价吧！还有开发商捂盘 ？</p> 冬天才刚刚开始。 继续等待 让暴风雨来得更猛烈些吧！！！！！！ 风雨欲来
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