[推荐]房地产是否“冬至”？

core 发表于 2007-12-28 09:04:44

房地产是否“冬至”？
   　　本文与读者见面时，2007年的“冬至”已过，但对面临以央行为首的“从紧”货币政策的挤压，大量的房地产投资者可能会面临这样的疑惑：房地产市场是否也到了“冬至”的时刻？
 　　
“从紧”施压
 　　就在《补充通知》发布的同时，这样一则数据让“从紧”的呼声越来越响。
 　　截至11月末，国内金融机构人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%，而今年管理层定下的“贷款增速红线”是15％，在尚有一个月数据未出的时候，“红线”已破。同时，国际上以“美国次贷危机”为首的金融动荡也搅闹的国内监管者深感不安，央行和银监会的官员近日多次在各种场合呼吁加强房地产信贷业务的风险管理。
 　　就在今年中央经济会议定下从紧的货币政策的第三天，央行又在年内第10次上调了存款准备金率，而且幅度是以往的2倍，即1个百分点。专家认为这个步骤正是为了防止明年年初各商业银行突击放贷，收紧商业银行信用。目前由于绝大部分未能上市的开发商资金来源依赖于银行，房地产企业信贷投放规模和投放增速都将会受到影响，存在资金链断裂的可能性。
 　　房地产开发商任志强对此也表示，在此种形势下，房地产公司如果不通过资本市场进行融资，完全依赖于银行信贷的话，可能难以为继。目前，我国房地产上市公司仅有200余家。
也就是说，中小地产商面临的洗牌风险极大。
 　　《补充通知》出台后，这种资金面的压力显然被大大加强了。
 　　一位房地产中介负责人认为：现在可能一下子看不出效果，因为每年年底都是楼市淡季，但是，一旦以户为单位计算，更多刚性需求和投资需求将会进一步选择观望。这种大规模的观望将会重演上海楼市2005年曾经上演的一幕，其结果要么是投资者重新入市，要么是开发商先挺不住大幅降价。上次开发商挺过去了，但是现在的资金面紧张程度远远超过当时，谁输谁赢就难讲了。
 　　王石喊“撤”
 　　最近全国各地的房地产统计数据似乎也正在印证这种改变的发生。
 　　最近有媒体报道说，房地产行业的领航企业万科产品全线降价。报道称，“<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="9" month="12" year="2007">12月9日</chsdate>，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单元即全部售罄，市场突然再现久违了的火爆。原因在于万科开盘定价13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元／平方米，上周末出现部分单元价格为7000元／平方米起。而<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="20" month="10" year="2007">10月20日</chsdate>，万科以7500元／平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……”
 　　与此呼应的是，万科的董事长王石公开称：“房地产的拐点可能到了。”尽管此语后来被万科的部分高管修正为：“王总的意思是上半年来的房地产销售空前火爆价格连续上升的势头可能到了拐点，并不是说房价要降低了。”但中学的物理学常识告诉我们“加速度连续降低”即意味着真正的“拐点”到来不会太远了

core 发表于 2007-12-28 09:04:58

广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据也显示了王石此言并非“谦辞”。广州今年10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%。但是到了11月，均价下降了1141元/平方米。
 　　而今年上半年涨势更加惊人的深圳，其楼市的“寒冬”比广州来得更早。《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月则降了近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。深圳市国土房管局公布的数据则显示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格方面，9月份就开始出现跳水，比8月下降47.09%。
 　　市场信息显示，楼市的“寒流”已经蔓延到珠三角二线城市，其中，东莞、惠州、佛山等外地人置业投资比例较高的城市，成交萎缩比较明显，仅有邻近澳门的珠海还处于上升状态。
 　　资本市场乱了阵脚
 　　与王石喊“撤”形成鲜明呼应的是，在资本市场喊“撤出万科”的声音也很响亮。万科A股<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="11" year="2007">11月1日</chsdate>最高价为40.78元，<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="17" month="12" year="2007">12月17日</chsdate>以近跌停板收盘，收盘价为27.10元，一个半月来跌幅为33.5%。远远跑输大盘。
 　　惨不忍睹的不光是万科，房产股近日几乎成为重灾区。华侨城A股<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="12" month="11" year="2007">11月12日</chsdate>最高价为74.50元，<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="17" month="12" year="2007">12月17日</chsdate>收盘价为44.78元，一个月下跌幅度为39.9%。泛海建设A股<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="25" month="9" year="2007">9月25日</chsdate>最高价为71.30元，<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="17" month="12" year="2007">12月17日</chsdate>以跌停板收盘，收盘价为41.49元，近三个月的跌幅为29.8%。上海的中华企业<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="4" month="9" year="2007">9月4日</chsdate>最高价38.15元，<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="17" month="12" year="2007">12月17日</chsdate>收盘价18.68元，下跌幅度达到51.04％！

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core 发表于 2007-12-28 09:07:26

尽管二级市场的股价波动很正常，远不能说明房地产企业的赢利到达一个“拐点”，但是这种现象的出现还是有其深刻含意的。
 　　一方面，它说明机构投资者判别，这次“调控”是“来真的”了，要知道，2007年全年几乎就没有断过对房地产行业的调控。从年初“两会”到盛夏时节的“土地增值税开征”，再到金秋时节的“国土资源部清查风暴”，每次都是杀气腾腾而来，但房地产股却也同时节节高升，充分说明了资本市场投资者对此不以为然。但年底的这次调控手段精准，加上有明年全年的“从紧”预期，让资本市场感到了深深的凉意。
 　　另一方面，股价的下跌对地产商们有着直接的影响。上面我们提到的这些房地产股，都在2007年依靠火爆的资本市场实施或者准备实施再融资，而融资能力直接决定了它们的土地储备能力以及未来的发展前景。如果股价大幅下跌，势必拖累它们继续获取廉价资金的计划，于是也势必打乱以往的融资－拍地－囤地－再融资的暴利循环。
 　　我们不否认，在目前的巨幅波动中，直言“房价大降”或者“开发商挺不下去了”是一种冒进而不负责任的说法，但从当下的种种迹象也不难看出，开发商们完全高枕无忧只愁捂不住盘的时代也过去了。更关键的是，宏调调控者在长期与被调控者作斗争的过程中，似乎也在“与时俱进”，手段更精准、更考虑实际执行的到位和政策累加效应。

daiguoguan 发表于 2007-12-28 14:53:36

可能会对一线城市的影响大些，对于二三线城市影响不是很大

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