21世纪不动产培训教程14

zhengping 发表于 2007-10-10 16:52:47

七、行政因素<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。<o:p></o:p>
1、土地制度<o:p></o:p>
        土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。<o:p></o:p>
2、住房制度<o:p></o:p>
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。<o:p></o:p>
3、房地产价格政策<o:p></o:p>
     房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。<o:p></o:p>
4、特殊政策<o:p></o:p>
    在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。<o:p></o:p>
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划<o:p></o:p>
    这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。<o:p></o:p>
    具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。<o:p></o:p>
6、税收政策<o:p></o:p>
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。<o:p></o:p>
7、交通管制<o:p></o:p>
    某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。<o:p></o:p>
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八、心理因素<o:p></o:p>
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。<o:p></o:p>
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九、国际因素<o:p></o:p>
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个<o:p></o:p>
1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。<o:p></o:p>
2、军事冲突情况。<o:p></o:p>
  一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威<o:p></o:p>
  胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。<o:p></o:p>
3、政治对立状况。<o:p></o:p>
  如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、<o:p></o:p>
  终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。<o:p></o:p>
    4、国际竞争状况<o:p></o:p>
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。<o:p></o:p>
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十、其它因素<o:p></o:p>
    影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。<o:p></o:p>

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