21世纪不动产培训教程11

zhengping 发表于 2007-10-10 16:36:23

公平市价形成的条件归纳起来有下列七个<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
(a)公开市场；<o:p></o:p>
(b)交易对象具备市场性<o:p></o:p>
(c)交易双方具备充分信息<o:p></o:p>
(d)交易双方不受任何压力<o:p></o:p>
(e)理性的经济行为<o:p></o:p>
(f)适当的期间完成交易<o:p></o:p>
(g)正常合理的付款方式<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
B理论价格<o:p></o:p>
房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。<o:p></o:p>
C评估价格<o:p></o:p>
房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。<o:p></o:p>
在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。<o:p></o:p>
评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。<o:p></o:p>
由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格<o:p></o:p>
2、土地价格、建筑物价格、房地价格<o:p></o:p>
这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。<o:p></o:p>
A土地价格<o:p></o:p>
土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。<o:p></o:p>
同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。<o:p></o:p>
Ｂ建筑物价格<o:p></o:p>
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。<o:p></o:p>
Ｃ房地产价格<o:p></o:p>
房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。<o:p></o:p>
对于同一宗房地产来说：<o:p></o:p>
房地价格＝土地价格＋建筑物价格<o:p></o:p>
土地价格＝房地价格－建筑物价格<o:p></o:p>
建筑物价格＝房地价格－土地价格<o:p></o:p>
<o:p> </o:p>
3、总价格、单位价格、楼面地价<o:p></o:p>
这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。<o:p></o:p>
Ａ总价格<o:p></o:p>
房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土地价格，一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。<o:p></o:p>
Ｂ单位价格<o:p></o:p>
房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。<o:p></o:p>
认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：<o:p></o:p>
土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积<o:p></o:p>
由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。<o:p></o:p>
Ｃ楼面地价<o:p></o:p>
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：<o:p></o:p>
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积<o:p></o:p>
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：<o:p></o:p>
楼面地价＝土地单价÷容积率<o:p></o:p>
弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。<o:p></o:p>
4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格<o:p></o:p>
这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。<o:p></o:p>
Ａ所有权价格<o:p></o:p>
房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。<o:p></o:p>
Ｂ使用权价格<o:p></o:p>
房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。<o:p></o:p>
C其他权利价格<o:p></o:p>
其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。<o:p></o:p>
5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格<o:p></o:p>
A买卖价格<o:p></o:p>
买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。<o:p></o:p>
B租赁价格<o:p></o:p>
租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。<o:p></o:p>
C抵押价格<o:p></o:p>
抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即<o:p></o:p>
抵押价格=预期价值-处置税费<o:p></o:p>
这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。<o:p></o:p>
D课税价格<o:p></o:p>
课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。<o:p></o:p>
E征用价格<o:p></o:p>
征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。<o:p></o:p>
6、拍卖价格、招标价格、协议价格<o:p></o:p>
这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。<o:p></o:p>
A拍卖价格<o:p></o:p>
房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。<o:p></o:p>
B招标价格<o:p></o:p>
房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。<o:p></o:p>
C协议价格<o:p></o:p>
房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。<o:p></o:p>
D上述三种价格的关系<o:p></o:p>
从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。<o:p></o:p>
7、基准地价、标定地价、房屋重置价格<o:p></o:p>
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”<o:p></o:p>
A基准地价<o:p></o:p>
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。<o:p></o:p>
B标定地价<o:p></o:p>
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。<o:p></o:p>
C房屋重置价格<o:p></o:p><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt; FONT-FAMILY: 幼圆; mso-ascii-font-family: Arial; mso-hansi-font-family: Arial; mso-bidi-font-family: ''; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费

页: [1]

栖息谷-管理人的网上家园's Archiver

21世纪不动产培训教程11